Наш вопрос заключается в следующем. На сайте Росреестра в режиме реального времени размещена информация, которую мы используем при расчете земельного налога в разрезе, соответственно, каждого земельного участка. Из указанного источника видно, что в 2016 году произошли изменения в кадастровой стоимости по сравнению с 2015 годом. В информации по каждому земельному участку имеются такие показатели: дата определения стоимости, дата внесения стоимости, дата утверждения стоимости. Например, по одному из участков данные показатели такие: дата определения стоимости 01.01.2016, дата внесения стоимости 13.11.2016, дата утверждения стоимости 08.11.2016. Как правильно рассчитать налог по данному участку? С какой даты (или месяца) нужно взять измененную стоимость? Авансовые платежи мы перечисляли по данным 2015 года. Правильно ли это?

1) По общему правилу, для расчёта земельного налога используйте кадастровую стоимость каждого земельного участка, установленную на 1 января года, являющегося налоговым периодом , в Вашем случае на 01.01.2016г.

Если в течение года кадастровая стоимость изменилась из-за смены категории земельного участка или установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, то при расчёте налога за текущий год эти изменения не учитывают. Новую кадастровую стоимость применяют со следующего года, в вашем случае с 01.01.2017

Из этого правила есть исключения.

Первое: стоимость земли в кадастре изначально указали неверно . Потом чиновники это заметили и исправили ошибку в кадастре. Тогда новую стоимость участка надо брать в расчет земельного налога с того года, в котором чиновники допустили ошибку.

Второе исключение – кадастровую стоимость земли изменили на основании решения комиссии по рассмотрению споров (если компания обратилась туда с заявлением) или по решению суда . Тогда новую стоимость учитывайте при расчете налога с того года, в котором компания подала заявление на пересмотр кадастровой стоимости своего участка.

Таким образом, при расчёте земельного налога изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода нужно учитывать только в отдельных случаях.

2) Согласно Налоговому кодексу РФ суммы авансовых платежей по земельному налогу исчисляют как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Таким образом, авансовые платежи по земельному налогу в 2016 году необходимо было перечислять, исходя из кадастровой стоимости, установленной на 01.01.2016 года .

Обоснование

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

• кадастровую стоимость земельного участка;
• налоговую ставку.

Такие правила содержатся в статьях , и Налогового кодекса РФ.

Начиная с 2015 года самостоятельно рассчитывать земельный налог должны только организации. Для предпринимателей, так же как и для других граждан – владельцев земельных участков, сумму земельного налога рассчитают налоговые инспекции.

Такой порядок установлен пунктами и статьи 396 Налогового кодекса РФ.

Кадастровая стоимость

При расчете земельного налога используйте кадастровую стоимость каждого земельного участка, установленную на 1 января года, являющегося налоговым периодом (абз. 1 п. 1 ст. 391 НК РФ). Если земельный участок был образован в течение налогового периода, используйте кадастровую стоимость, установленную на дату внесения в Единый государственные реестр недвижимости (ЕГРН) сведений, на основании которых эта стоимость определяется (абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ).

Изменение кадастровой стоимости

Базу для расчета налога определяйте как кадастровую стоимость земельного участка, установленную на 1 января.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, установленная в ЕГРН по состоянию на 1 января налогового периода (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Кадастровая стоимость земельного участка может измениться:

• из-за смены категории (вида разрешенного использования) земельного участка или установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости;
• по решению суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в результате исправления ошибки, допущенной при оценке земли или при регистрации данных в ЕГРН.

В первом случае изменение нужно учитывать только со следующего года . В текущем году налоговую базу определяйте исходя из кадастровой стоимости, установленной на начало года. Корректировать налоговую базу за предыдущие периоды не требуется. Такой порядок применяется независимо от того, увеличилась ли кадастровая стоимость земли или уменьшилась. Это следует из положений абзаца 4 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ.

Иногда местные власти пересматривают ранее установленную кадастровую стоимость земли и утверждают результаты переоценки в течение года. Тогда важно, в каком году новую кадастровую стоимость зарегистрировало отделение Росреестра. Предположим, местная администрация издала постановление о новой кадастровой стоимости в декабре 2015 года, а внесли в кадастр ее в январе 2016 года. Тогда в 2016 году земельный налог нужно считать по старым правилам без учета переоценки. Новую кадастровую стоимость начинайте применять спустя год, то есть с 2017 года. Так толкуют налоговое законодательство арбитражные суды (см., например, определение Верховного суда РФ от 26 сентября 2016 № 310-КГ16-11561 , постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 июня 2016 № Ф10-1620/2016).

Во втором случае изменение нужно учитывать начиная с того периода, в котором в суд или комиссию было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости . При этом действует еще одно ограничение: для расчета налога измененная (подтвержденная судом или комиссией) кадастровая стоимость может применяться не раньше той даты, когда в государственный кадастр была внесена первоначальная (оспариваемая) кадастровая стоимость земельного участка.

Например, в мае 2015 года организация обратилась в суд с заявлением уменьшить кадастровую стоимость принадлежащего ей участка. Первоначальная (оспариваемая) кадастровая стоимость была утверждена и введена в действие с 1 января 2014 года. Решение, которым суд удовлетворил заявление организации, вступило в силу в ноябре 2015 года. По решению суда изменения в кадастр были внесены с 1 января 2014 года. Несмотря на это, для расчета земельного налога измененная кадастровая стоимость применяется с 1 января 2015 года: именно в этом периоде организация обратилась в суд. Пересчитывать земельный налог за 2014 год организация не вправе.

Кадастровую стоимость, определенную судом или комиссией и внесенную в кадастр, применяйте до тех пор, пока не вступит в силу нормативный акт, утвердивший результаты очередной кадастровой оценки (новую кадастровую стоимость участка). Для расчета земельного налога такие документы вступают в силу не раньше чем через месяц со дня их официального опубликования и не раньше 1-го числа очередного налогового периода (абз. 1 п. 1 ст. 5 НК РФ). Например, если нормативный акт был опубликован 15 декабря 2016 года, кадастровую стоимость, утвержденную этим актом, нужно применять с 1 января 2018 года. До этой даты земельный налог рассчитывайте исходя из кадастровой стоимости, которую определил суд или комиссия по вашему заявлению. Допустим, 30 декабря 2015 года организация оспорила кадастровую стоимость земельного участка, установленную с 1 января 2015 года. Комиссия удовлетворила требования организации. В этом случае новую кадастровую стоимость можно применять при расчете земельного налога за весь 2015 год.

Такой порядок следует из положений абзаца 6 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ и Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, пунктов и постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28. Аналогичные разъяснения даны в письмах Минфина России от 7 июля 2016 г. № 03-05-04-02/39639 и ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013 .

В третьем случае изменение нужно учитывать начиная с того периода, в котором ошибочную кадастровую стоимость при расчете налога применили впервые. При этом не имеет значения, улучшилось положение организации или нет. Такой порядок следует из абзаца 5 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ. Специалисты Минфина России подтверждают это в частных разъяснениях.

Рассмотренные правила не применяйте, если в течение года происходит смена правообладателя земельного участка. Если правообладатель меняется, новый владелец должен рассчитывать земельный налог (авансовые платежи по налогу) в соответствии со сведениями о земельном участке, указанными в государственном кадастре недвижимости на дату госрегистрации прав. То есть с учетом новой кадастровой стоимости или другой налоговой ставки. Новый порядок расчета налога применяется начиная с даты регистрации прав нового владельца на земельный участок. Об этом сказано в письме Минфина России от 9 июля 2008 г. № 03-05-04-02/40 .

Расчет налога

Если местным законодательством установлены отчетные периоды по земельному налогу (I, II и III кварталы календарного года (п. 2 ст. 393 НК РФ)), то в течение года организация должна рассчитывать по нему авансовые платежи.

Для расчета авансового платежа используйте формулу:

Если отчетные периоды не установлены, перечислять авансовые платежи не нужно.

Такой порядок следует из положений пунктов и статьи 396 Налогового кодекса РФ.

Пример расчета авансового платежа по земельному налогу. Земельный участок, по которому рассчитывается авансовый платеж, расположен на территории двух муниципальных образований

Организации принадлежит земельный участок площадью 5 га, кадастровая стоимость которого равна 12 000 000 руб. Участок расположен в двух муниципальных образованиях: 3,5 га – на территории одного, 1,5 га – на территории другого.

Чтобы распределить сумму авансового платежа по земельному налогу между двумя муниципальными образованиями, бухгалтер определил кадастровую стоимость каждой части земельного участка.

Кадастровая стоимость части земельного участка площадью 1,5 га составила:
1,5 га: 5 га? 12 000 000 руб. = 3 600 000 руб.

Кадастровая стоимость части земельного участка площадью 3,5 га равна:
12 000 000 руб. – 3 600 000 руб. = 8 400 000 руб.

Сумма авансового платежа по земельному налогу составляет:

• по части земельного участка площадью 1,5 га 2700 руб. (3 600 000 руб. ? 0,3% : 4);
• по части земельного участка площадью 3,5 га 6300 руб. (8 400 000 руб. ? 0,3% : 4).

Общая сумма авансового платежа по земельному налогу равна 9 000 руб. (2700 руб. + 6300 руб.).

2.Письмо Минфина России от 23.04.2012 № 03-05-04-02/36

Об установлении срока уплаты авансовых платежей по земельному налогу

«Вопрос
Может ли представительный орган муниципального образования устанавливать срок уплаты авансовых платежей по земельному налогу в течение квартала?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше обращение по вопросу установления срока уплаты авансовых платежей по земельному налогу и сообщает следующее.
В соответствии со статьей 393 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отчетными периодами по земельному налогу для налогоплательщиков - организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года. При установлении земельного налога представительный орган муниципального образования (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) вправе не устанавливать отчетный период.
Согласно пункту 6 статьи 396 Кодекса налогоплательщики, в отношении которых отчетный период определен как квартал, исчисляют суммы авансовых платежей по земельному налогу по истечении первого, второго и третьего квартала текущего налогового периода как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Таким образом, установление срока уплаты авансовых платежей по земельному налогу ежемесячно в течение квартала вступает в противоречие с положениями главы 31 "Земельный налог" Кодекса .»

3.Из статьи журнала «Семинар для бухгалтера », №1, январь 2016
Пошаговая инструкция, с которой вы верно посчитаете земельный налог и сдадите декларацию

Рассчитайте земельный налог

Земельный налог рассчитывайте с кадастровой стоимости участка – пункт 1 статьи 390 НК РФ. При этом в расчет возьмите стоимость земли на 1 января текущего года. Об этом специалисты из Минфина России напомнили в письме от 20 августа 2015 г. № 03-05-06-02/48166 . Если участок поставили на учет в течение года, возьмите его кадастровую стоимость на дату, когда запись внесли в госреестр.

Территориальные подразделения Федерального агентства кадастра бесплатно предоставляют налогоплательщикам сведения о кадастровой стоимости земельных участков. Такая обязанность прописана в постановлении Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52 .

Бывает, что в течение года кадастровая стоимость изменилась. Например, в 2015 году компания перевела землю в другую категорию. При расчете налога за текущий год это не учитывают. Хотя из данного правила есть два исключения.

Первое: стоимость земли в кадастре изначально указали неверно. Потом чиновники это заметили и исправили ошибку в кадастре. Тогда новую стоимость участка надо брать в расчет земельного налога с того года, в котором чиновники допустили ошибку. Так что с 2015 года вы рассчитаете налог с уточненной стоимости земли.

Второе исключение – кадастровую стоимость земли изменили на основании решения комиссии по рассмотрению споров (если компания обратилась туда с заявлением) или по решению суда (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»). Тогда новую стоимость учитывайте при расчете налога с того года, в котором компания подала заявление на пересмотр кадастровой стоимости своего участка. Правда, не раньше даты, когда изменения внесли в кадастр. Так прописано в статье 24.20 Закона № 135-ФЗ. Норма действует с 22 июля 2014 года.

ПРИМЕР 1

Как рассчитать налог, если суд изменил кадастровую стоимость земли
В 2015 году компания обратилась в суд, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость участка. Судьи установили новую стоимость, приравняв ее к рыночной цене. Решение суда вступило в силу в марте 2015 года. В кадастр изменения внесли лишь в июле. Тем не менее скорректированную кадастровую стоимость земли компания включит в расчет земельного налога уже с 1 января 2015 года.

Вконтакте

Одноклассники

Дата установления кадастровой стоимости

В этой статье мы разберём один из самых злободневных вопросов, встающих перед всеми желающими оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В новой редакции ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в абзаце 4 установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Однако на практике непонятно, что понимать под датой, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Поскольку при государственной кадастровой оценке недвижимости фигурируют в законе две даты: первая - это, согласно ст. 24.15 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которой в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и вторая - это, согласно ст. 24.17 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости, которой считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Таким образом, возникает вопрос, что понимать под датой по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости или дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости? И какую из этих двух дат использовать при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для дальнейшего обращения в суд для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной?

Так как на сегодняшний день налог с кадастровой стоимости в подавляющем большинстве случаев взимается с земельных участков, то и дату оценки при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в первую очередь рассмотрим на примере земельных участков

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в арбитражном суде

Несмотря на постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013г. № 10761/11 по делу А11-5098/2010, казалось бы разрешившее правовую неопределенность и расставившее точки над "i" в данном вопросе, в арбитражном суде Новосибирской области единообразный подход к определению даты оценки объекта недвижимости в целях установления его кадастровой стоимости в размере рыночной так и не сложился. До последнего дня подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости арбитражным судам АС Новосибирской области продолжал удовлетворять требования о признании кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной на основе отчетов об оценке составленных как на дату определения кадастровой стоимости, так и на дату её утверждения (А45-16030/2014 в качестве примера).

С 6 августа вступил в силу ФЗ-143 от 04.06.2014г. исключивший из подведомственности АС дела об оспаривании кадастровой стоимости, в связи с чем, все, кто не успел до этого момента подать в арбитражный суд исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной были вынуждены реализовывать свои права в судах общей юрисдикции. В соответствии со ст.26 ч.1 п.8 ГПК РФ в новой редакции дела об оспаривании кадастровой стоимости в Новосибирской области в качестве суда первой инстанции рассматривает Новосибирский областной суд.

Дата оценки при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в областном суде

На сегодняшний день можно утверждать, что судебная практика по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной в областном суде сложилась. Суды общей юрисдикции сломали, имевшую место в арбитраже практику оспаривания кадастровой стоимости на 01.01.2012 г. (дата утверждения). Областной суд настаивает на оценке рыночной стоимости для целей оспаривания кад. стоимости исключительно на дату 01.01.2010 г. (дата определения) Ряд истцов, не успевших до 06.08.2014 подать иски в арбитраж, были вынуждены переделывать отчеты с 01.01.2012г. на 01.01.2010г. То есть с участками состоявшими на кадастровом учете на момент составления перечня объектов подлежащих кадастровой оценке всё стало ясно.

Дата установления кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков согласно ФЗ-135 (в ред. от 21.07.2014г.)

А вот по дате оценки участков, образованных после 01.01.2010г., разгорелись жаркие дебаты. Ситуация усугублялась противоречивыми ответами самого росреестра. Суть спора в том, что ст. 24.19 ФЗ-135 в ред. от 21.07.2014г. устанавливает в качестве даты определения кадастровой стоимости вновь образованных участков дату внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости и ряд специалистов в том числе и в государственных инстанциях упустили из виду, что этот закон обратной силы не имеет и распространяет свое действие на отношения, возникшие по истечении 60 дней с момента вступления его в законную силу. Глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах её определения внесена в ФЗ-135 Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ, статья 24.19 ФЗ-135 в ред. от 21.07.2014 г. ,регламентирующая дату определения кадастровой стоимости вновь образованных участков является частью этой главы. Работы по государственной кадастровой оценке (далее - ГКО) земель населенных пунктов по Новосибирской области выполнялись на основании госконтракта № 169-Д от 25.12.2009г. В соответствии со ст. 5 ФЗ-167 от 22.07.2010 его положения не применяются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, полученных по договорам на проведение государственной кадастровой оценки, заключенным до истечения шестидесяти дней (т.е. до 26.09.2010) со дня официального опубликования ФЗ-167 (опубликован в "Российской газете" - 26.07.2010) , в том числе ст. 24.19 ФЗ-135 в действующей редакции. Данные работы проводились в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением правительства РФ от 08.04.2000г. №316 с учетом изменений и дополнений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. № 206 , то есть при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель. Следовательно отчет, на основании которого оспаривается кадастровая стоимость в комиссию или в суд должен быть подготовлен по состоянию на ту же дату, на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки.

Кроме того, статья 24.19 ФЗ-135 (ред. от 21.07.2014), устанавливающая дату определения кадастровой стоимости вновь образованных участков вступила в силу в день официального опубликования ФЗ-225 (22.07.2014)так как особого порядка вступления в силу статьей 3 ФЗ-225 для неё не предусмотрено. Таким образом, для объектов недвижимости, которые были образованы в период после даты формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее Перечень), до вступления в силу ФЗ-225 кадастровая стоимость устанавливалась в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (ред. от 17.11.2011г.) "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка", а также согласно Приказу Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. N 113 о порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, учтенных в период между ГКО. Смысл их в том, что кадастровая стоимость вновь образованных объектов определялась путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего вида разрешенного использования на его площадь - для земельных участков. И путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения на его площадь - для других объектов недвижимости. Этот удельный показатель в обоих случаях определялся на дату определения кадастровой стоимости ранее учтенных объектов, т.е. на дату формирования Перечня.

Выводы по дате установления кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости

На данный момент правовые основы порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости предусмотрены ФЗ-167 от 22.07.2010 г. и ФЗ-225 от 21.07.2014 г. Но по-прежнему имеют значение и нормы, принятые до этих Законов.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости ранее была установлена на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в случае оспаривания результатов определения их кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость. При этом следует отметить, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Системный анализ положений главы III. 1 Закона об оценочной деятельности, подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, проведенный с учетом необходимости обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, позволяет сделать вывод о том, что истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).

На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Руководствуясь, регулирующим правоотношения сторон, действующим на момент их возникновения законодательством, а также принципом системной связи нормативно-правовых актов, подведем итог:

• К объектам недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена на основании результатов ГКО, полученных по договорам на проведение ГКО, заключенным до истечения 60 дней с момента вступления в силу ФЗ-167 от 22.07.2010 г. его положения, в том числе и ФЗ-225 от 21.07.2014 г. не применяются. К данной категории объектов в частности относятся земли поселений по Новосибирской области. Таким образом, датой установления кадастровой стоимости земельных участков на территории населенных пунктов Новосибирской области образованных как до, так и после вступления в силу ФЗ-225 от 21.07.2014 г. следует считать дату формирования Перечня (во всяком случае до утверждения результатов следующей ГКО).

• К объектам недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена на основании результатов ГКО, полученных по договорам на проведение ГКО, заключенным в период действия ФЗ-167 от 22.07.2010 г. положения ФЗ-225 применяются в случае, если сведения о них внесены в ГКН с 22.07.2014 г. включительно, и не применяются, если сведения о них внесены до 22.07.2014 г. К данной категории относятся в частности объекты недвижимости (за исключением земельных участков). Так как ГКО указанных объектов недвижимости проводилась на основании Государственного контракта на выполнение работ по теме: «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» № 155Д от 08.11.2011г. Таким образом, датой определения кадастровой стоимости такого объекта недвижимости должна быть дата составления Перечня, в случае если объект существовал до вступления в законную силу ФЗ-225 от 21.07.2014, и дата внесения сведений о нем в ГКН в случае, если объект был поставлен на государственный кадастровый учет с 22.07.2014г. включительно. С другой стороны в своем определении от 01.03.2011 № 280-О-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил положения статьи 66 Земельного кодекса РФ, указав, что по сути они лишь закрепляют две модели исчисления кадастровой стоимости – либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта недвижимости. Правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки главным образом массовых методов не исключает использование индивидуально определенной рыночной стоимости. Таким образом, истец через судебный процесс использует альтернативный способ определения кадастровой стоимости - исходя из его рыночной стоимости на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда. И если для подобных объектов кадастровая стоимость будет устанавливаться на основе средних значений удельных показателей, определенных на дату формирования Перечня, а его рыночная стоимость будет определяться по состоянию на дату внесения сведений о нем в ГКН, то получаем нарушение принципа сопоставимости и соотносимости кадастровой и рыночной стоимостей, что ставит в заведомо неравное положение органы, осуществляющие функции по государственной кадастровой оценке и лица, чьи права нарушены результатами определения кадастровой стоимости. Возможно, датой установления кадастровой стоимости такого объекта недвижимости все-таки будет дата составления Перечня, и в случае если объект существовал до вступления в законную силу ФЗ-225 от 21.07.2014, и в случае, если объект был поставлен на государственный кадастровый учет с 22.07.2014г. включительно. Причина в том, что закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости, и несмотря на то, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, образованного с 22.07.2014г. будет являться дата внесения сведений о нем в ГКН, датой, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость будет по-прежнему дата формирования Перечня объектов подлежащих ГКО (или дата, по состоянию на которую был составлен отчет о рыночной стоимости, определенной индивидуально для конкретного объекта недвижимости, являющийся приложением к отчету об определении кадастровой стоимости, в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508). Надеемся, что данная правовая неопределенность в ближайшем будущем будет разрешена Верхоным судом.

Список используемых источников:

1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2014) // СЗ РФ. – 2002. – N 46. – Ст. 4532. 2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 1998. – N 31. – Ст. 3813. 3. Федеральный закон от 04.06.2014 N 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами» // СЗ РФ. – 2014. –N 23. – Ст. 2928. 4. Федеральный закон от 21.07.2014 N 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2014. – N 30 (Часть I). – Ст. 4226. 5. Федеральный закон от 22.07.2010 N 167-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2010. –N 30. – Ст. 3998. 6. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. – 2000. – N 16. – Ст. 1709. 7. Постановление Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 (ред. от 01.06.2009) «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. – 2006. –N 16. – Ст. 1744. 8. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010 // Вестник ВАС РФ. – 2013. – N 12 9. Приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2006. – N 43. 10. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" 11. Приказ Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» // Российская газета. – 2011. – N 138. 12. Приказ Минэкономразвития РФ от 17.11.2011 N 673 «О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222»// Российская газета. - 02.03.2012. - N 46/ 13 Определение Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N 280-О-О 14. Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 306-ЭС14-1512 по делу N А57-15714/2013 15. Определение Верховного Суда от 01.09.14 N 307-ЭС14-550 по делу N А13-7156/2013 16. Решение от 11 сентября 2014 г. по делу № А45-16030/2014 // http://sudact.ru/arbitral/doc/cmtiQAhjDUok/ 17. Решение от 30 октября 2014 г. по делу № 3-141/2014 // http://bsa.chel-oblsud.ru/db/GetDoc.php?id=1433516 Авторами статьи являются: Кандидат экономических наук, доцент, специалист-оценщик Щербакова Н.А. Управляющий партнер юридического бюро "Основа", юрист Казанцев Е.О. Сотрудник адвокатского кабинета Маресева А.Н., юрист Миллер С.В. Мякотных Е.Ю.

Материал подготовили:

1.1. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка: новые правила для старой проблемы в 2016 году.

Тема оспаривания кадастровой стоимости земельных участков остается актуальной на протяжении многих лет.

Столь высокий интерес связан с тем, что кадастровая стоимость земельного участка напрямую определяет размер налоговой базы для исчисления земельного налога к уплате в бюджет, а также в ряде случаев влияет на сумму арендной платы и выкупной стоимости такого земельного участка. Успешное оспаривание кадастровой стоимости земельного участка позволяет уменьшить сумму земельного налога, размер арендной платы и выкупной стоимости земельного участка в несколько раз.

Суть оспаривания кадастровой стоимости земельного участка сводится к установлению данной стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ.

Процедура установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, если не заострять внимание на различных юридических аспектах данной процедуры, предполагает следующий порядок действий:

1. Определение (оценка) размера рыночной стоимости земельного участка с привлечением профессиональных оценщиков. При этом рыночная стоимость земельного участка должна быть определена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

2. Досудебное оспаривание кадастровой стоимости.

В случае, если кадастровая стоимость земельного участка оспаривается юридическим лицом, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предполагает обязательное досудебное обращение с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.

Обращение в комиссию возможно в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости.

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 1 месяц с даты поступления заявления в комиссию.

Досудебная процедура является обязательной исключительно для юридических лиц. Оспаривание кадастровой стоимости физическими лицами допускается «в обход» данного досудебного обращения, непосредственно в судебном порядке.

3. Обращение с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в суд.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный месячный срок.

С 15 сентября 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон - Кодекс административного судопроизводства (далее КАС), глава 25 которого регламентирует процедуру рассмотрения дел по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 15 ст. 20 КАС административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость

В нашем регионе данные дела уполномочен рассматривать Кемеровский областной суд.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения административного искового заявления суд выносит решение, которое вступает в законную силу спустя месяц после изготовления решения в полной форме.

Как правило, к этому моменту орган кадастрового учета уже вносит в государственный кадастр новую кадастровую стоимость самостоятельно.

В случае, если этого не произошло, с момента вступления решения суда в законную силу заявитель вправе обратиться в суд за выдачей исполнительного листа, который сможет предъявить в орган кадастрового учета либо в отдел службы судебных приставов-исполнителей для понуждения органа кадастрового учета к совершению действий по внесению новой кадастровой стоимости в кадастр.

1.2. Кадастровая стоимость и налоги: с какого момента можно применять новую (оспоренную) кадастровую стоимость для целей налогообложения в 2016 году?

До недавнего времени в законодательстве никак не был определен момент, с которого налогоплательщик может использовать измененную кадастровую стоимость в целях определения налоговой базы по земельному налогу.

Решение на этот счет было сформировано сложившейся судебной практикой.

Так, применение рыночной стоимости земельного участка, установленной арбитражным судом или комиссией, в целях исчисления земельного налога допускалось только с налогового периода, следующего за налоговым периодом, в котором соответствующее решение вступило в законную силу.

Соответственно, если сроки рассмотрения дела об оспаривании кадастровой стоимости и вступления решения суда в законную силу тянулись достаточно долго, то налогоплательщик мог использовать новую кадастровую стоимость в целях налогообложения лишь спустя год, а то и более продолжительный срок с момента обращения в суд. Инициировав спор в 2012 году, а завершив его в январе 2013 года, налогоплательщик мог применить новую стоимость лишь с 2014 года.

Подобный подход явно противоречил здравому смыслу и интересам налогоплательщика, поскольку ставил его в невыгодные условия по весьма формальным основаниям.

Впрочем, стоит отметить существование , согласно которой использование новой кадастровой стоимости в целях налогообложения допускалось не в указанном выше порядке, а с квартала, следующего за кварталом, в котором решение об установлении кадастровой стоимости вступило в законную силу. Однако, данный способ осложнен судебным спором с налоговыми органами, которые не признают правомерность перерасчета земельного налога за часть налогового периода, несмотря на то, что кадастровая стоимость земельного участка изменилась еще во втором квартале налогового периода.

Новый подход , сформированный на уровне законодательства, кардинально меняет порядок определения момента, с которого возможно использование кадастровой стоимости земельного участка в целях налогообложения.

Первые изменения в данном вопросе произошли на уровне Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции от 21 июля 2014 года..

Так, согласно пункту 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в указанной редакции, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, предусмотренном данным законом для ее оспаривания, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости , но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, данное нововведение позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи заявления об оспаривании.

Впоследствии данный подход также нашел отражение в Налоговом кодексе РФ, в редакции от 29 декабря 2014 года, действующей с 01 января 2015 года, за исключением отдельных положений.

Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ в указанной редакции, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, с 2015 года законодатель позволяет пересчитать земельный налог с 01 января того года в котором было подано заявление в комиссию или суд и исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи определения кадастровой стоимости.

Данные нововведения, безусловно, являются положительными, поскольку новый подход в большей мере отвечает интересам плательщиков земельного налога, является более выгодным в сравнении с подходом, утратившим актуальность.

На заметку налогоплательщику

• В случае успешного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка уточненную налоговую декларацию по земельному налогу следует подавать не ранее момента внесения органом кадастрового учета новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
• В ходе 2014 года в Кемеровской области была произведена переоценка кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения. Результаты этой переоценки были утверждены региональным комитетом по управлению госимуществом и действуют с 01 января 2015 года.
• В ноябре ноября 2015 года опубликовано решение об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области. Для расчета земельного налога новые данные будут использовать с 1 января 2016 года.

Из всего этого следует, что для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков сейчас самое время. Артем Устинов, юрист компании «ЮрИнвест»:

Для налогоплательщика самые интересные изменения в теме оспаривания кадастровой стоимости связаны с определением момента, с которого плательщик земельного налога может использовать новую кадастровую стоимость земельного участка в целях определения налоговой базы и исчисления сумм земельного налога к уплате.

В этом направлении законодатель пошел навстречу налогоплательщикам. Можно говорить о том, что новые правила определения момента, с которого возможно использование оспоренной кадастровой стоимости в целях налогообложения, улучшают положение налогоплательщика.

Теперь время, затраченное на оспаривание кадастровой стоимости и вступление в законную силу решения об установлении новой кадастровой стоимости, не сможет „отсрочить“ использование новой кадастровой стоимости в целях налогообложения. Налогоплательщики могут быть уверены в своей возможности пересчитать земельный налог с того налогового периода, в котором заявление об оспаривании кадастровой стоимости было подано на рассмотрение в суд или в комиссию при Росреестре, даже если это произошло в конце календарного года.

Тем не менее, стоит отметить, что новые правила, хотя и улучшают положение плательщиков земельного налога, все же не соответствуют в полной мере положениям п. 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ, который устанавливает, что налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

По моему мнению, принцип экономического основания земельного налога предполагает наличие у налогоплательщика права и реальной возможности пересмотреть налоговые обязательства за весь период, в котором применялась кадастровая стоимость, не соответствующая рыночной.

Иное не позволяет налогоплательщику в полной мере восстановить права, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости».

Если Ваша компания столкнулась с проблемой завышенной кадастровой стоимости, земельный налог либо арендная плата выросли в несколько раз, а выкупная стоимость земельного участка стала далека от рыночной, то мы готовы предложить свои услуги по снижению кадастровой стоимости. Мы готовы оказать правовую поддержку на стадии предварительной оценки реальной рыночной стоимости, рассчитать экономическую выгоду от планируемого снижения, а также сопроводить проект на досудебном (комиссионном) или на судебном этапах.
Будем рады видеть Вас среди наших клиентов. За более подробной информацией Вы может в любой момент обратиться к нашим специалистам. Вы также можете на консультацию непосредственно с нашего сайта.

Министерство экономического развития Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
"Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

ПИСЬМО

О внесении сведений о кадастровой стоимости в ГКН

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") по вопросу внесения сведений о кадастровой стоимости, сообщает следующее.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости и дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных Порядком ведения государственного кадастра недвижимости , утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее - Порядок).

Порядок устанавливает структуру, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости.

Приказом Минэкономразвития России от 12.03.2014 N 121 (далее - Приказ) в Порядок внесены изменения. Приказ вступил в законную силу с 30.06.2014. Порядок после внесения изменений предусматривает внесение в ГКН следующих сведений: о дате внесения сведений о кадастровой стоимости, о дате утверждения кадастровой стоимости, о дате определения кадастровой стоимости.

В связи с этим ФГБУ "ФКП Росреестра" просит согласовать позицию по порядку внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведений о дате внесения сведений о кадастровой стоимости, о дате утверждения кадастровой стоимости, о дате определения кадастровой стоимости, в рамках действующего законодательства.

1. Сведения о дате внесения сведении о кадастровой стоимости в Реестр (раздел II п.8 пп.7 Порядка ведения ГКН):

В рамках полномочий ФГБУ "ФКП Росреестра" по определению кадастровой, стоимости в соответствии с приказом Росреестра от 26.12.2012 N П/531, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 N 135-ФЗ (далее - Закон об оценке), является дата фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН сотрудником органа кадастрового учета ();

, является дата фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН сотрудником органа кадастрового учета на основании решения суда, вступившего в законную силу ();

гл.III Закона об оценке , является дата фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН сотрудником органа кадастрового учета на основании поступивших результатов государственной кадастровой оценки ();

- в соответствии с письмом Росреестра от 28.07.2014 N 15-исх/08519-МС/14 датой внесения сведений о кадастровой стоимости на основании решения комиссии по рассмотрению споров, является дата принятия органом кадастрового учета решения об учете соответствующих изменений объекта недвижимости. Вместе с тем в связи с отсутствием в Законе об оценке однозначной формулировки о дате внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН в указанном случае, полагаем целесообразным вместо даты принятия решения органом кадастрового учета об учете соответствующих изменений указывать дату фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН.

2. Сведения о дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости), раздел II п.8 пп.7 Порядка ведения ГКН):

В рамках полномочий ФГБУ "ФКП Росреестра" по определению кадастровой стоимости в соответствии с приказом Росреестра от 26.12.2012 N П/531, в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценке , является дата внесения сведений в ГКН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости ();

- на основании вступившего в законную силу решения суда и в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценке

- в рамках государственной кадастровой оценки в соответствии с гл.III Закона об оценке , является дата, по состоянию на которую сформирован перечень для проведения государственной кадастровой оценки ();

- на основании решения комиссии по рассмотрению споров в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценке , является дата, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (дата выгрузки перечня для результатов государственной кадастровой оценки ().

3. Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости (раздел II п.8 пп.7 Порядка ведения ГКН):

- в рамках государственной кадастровой оценки в соответствии с гл.III Закона об оценке , является дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ПОСТАНОВЛЕНИЕ, РАСПОРЯЖЕНИЕ) и соответствующей нормы такого акта ().

В соответствии со статьей 24.17 Закона об оценке , приказом Министерства экономического развития РФ от 01.10.2013 N 566 "Об утверждении формы кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости" датой утверждения кадастровой стоимости является дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Указанными нормами права регулируются правоотношения в рамках государственной кадастровой оценки в соответствии с гл.III Закона об оценке . Действующим законодательством не определено понятие "дата утверждения" для сведений о кадастровой стоимости, вносимых в рамках полномочий ФГБУ "ФКП Росреестра" по определению кадастровой стоимости в соответствии с приказом Росреестра от 26.12.2012 N П/531, а также вносимых на основании решений комиссий по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости и на основании вступивших в законную силу решений суда.

Директор
А.В.Голиков

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
рассылка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка - базы для определения размера платежа - один из популярных законных способов снижения земельного налога. Также нередко земли переводят из одной категории в другую. И в том, и в другом случае меняется их . Соответственно, претерпевает изменения и база для исчисления земельного налога. О нюансах расчета и перечисления этого платежа рассказывают эксперты ГК «ГНК».

Кадастровая стоимость земельного участка - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии , специально созданной для разбирательства подобных споров (ст. 3 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»).

По общему правилу, для расчета земельного налога юридические лица используют кадастровую стоимость земельных участков, определенную на начало налогового периода , то есть на 1 января соответствующего года (п.1 ст.391, п. 1 ст. 393 НК РФ). Для вновь созданных земельных участков используют кадастровую стоимость на дату постановки этого земельного участка на государственный кадастровый учет.

Исключения в отношении исчисления даты:

исправление технической ошибки кадастра (налог пересчитывается за все периоды, начиная с того, в котором возникла ошибка);

пересмотр кадастровой стоимости судом или комиссией Росреестра;

изменение кадастровой стоимости (нормативными правовыми актами местных властей, например).

Если с технической ошибкой все сравнительно ясно, то относительно расчета налога после изменения категории земель возникают вопросы: если, например, в текущем году земельный участок изменил категорию использования, в результате чего его кадастровая стоимость увеличилась или уменьшилась, с какого момента изменилась налоговая база? А если кадастровая стоимость изменилась по решению суда или комиссии?

Исчисление земельного налога при изменении стоимости земель при изменении категории использования

Еще несколько лет назад в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 марта 2013 г. N 03-05-04-02/7507 ведомство, ссылаясь на позицию Президиума ВАС (Постановление от 06.11.2012 N 7701/12), дало разъяснения относительно исчисления налога на земельные участки, у которых была изменена категория или вид разрешенного использования: “...полагаем, что исчисление земельного налога в отношении земельного участка, у которого в течение налогового периода изменилась кадастровая стоимость в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, целесообразно осуществлять с применением коэффициента, аналогичного коэффициенту, установленному в пункте 7 статьи 396 НК РФ» (коэффициент в данном случае - отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде).

Однако, в настоящее время позиция налоговых и судебных органов звучит так:

“В соответствии со ст. 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если это не связано с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Таким образом, изменения кадастровой стоимости земельных участков, произошедшие в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, могут учитываться только со следующего налогового периода по земельному налогу (Определение Конституционного Суда РФ от 09.02.2017 N 212-О и основанное на позиции Конституционного суда Письмо ФНС РФ от 19.04.2017 № БС-4-21/7402@).

Пример : 18 августа 2015 г. подмосковное ООО “Зарядье” изменило категорию принадлежащего ему земельного участка размером 20 га с “земель сельскохозяйственного назначения” на “земли населенных пунктов” с разрешенным использованием “под комплексное жилищное строительство”. Ставка налога не изменилась, оставшись на уровне 0,3%, однако кадастровая стоимость участка, согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности , повысилась и была установлена в 3 млрд рублей вместо 560 тысяч рублей. Налог за 2015 год должен быть исчислен исходя из старой стоимости (полностью), а начиная с 2016 года - исходя из новой.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости в случае ее оспаривания

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда также можно пересчитать, - но уже на дату подачи заявления об оспаривании : согласно ст. 24.20 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» (новация введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания).

Аналогичные данные содержатся и в п.1 ст. 391 НК РФ - “сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания”.

Таким образом, даже если заявление об оспаривании кадастровой стоимости подавалось налогоплательщиком в декабре 2016 года, и было удовлетворено в январе 2017 г, то земельный налог будет пересчитан, начиная уже с 1 января 2016 г .

Пример : то же ООО “Зарядье” имеет в собственности земельный участок в 20 га в Подмосковье, категория - земли поселений, разрешенное использование - под многоэтажную жилую застройку. Кадастровая стоимость участка составляет 3 млрд рублей.

12 декабря 2016 г. ООО подает заявление в Росреестр об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости, приложив к нему результаты независимой оценки организации-члена СРО и экспертизу этой оценки. Согласно данным оценки, участка снижается до 1 млрд рублей. 29 декабря проходит заседание комиссии, на котором заявление удовлетворяют, установив стоимость участка согласно рыночной. Соответственно, земельный налог за 2016 год, ранее составлявший 9 млн рублей по ставке 0,3% в отношении земельных участков, занятых под жилые дома многоэтажной застройки, снижается до 3 млн рублей в год.

Рассмотрим также случай, когда изменение кадастровой стоимости участка произошло на основании соответствующего постановления местных органов власти. Предположим, что посреди года (то есть в течение налогового периода) власти увеличили стоимость земель. Соответственно, увеличилась и налоговая база. Что делать налогоплательщику – экстренно пересчитывать налог и авансовые платежи за весь год? Быть готовым к санкциям за недоплату?

Однако здесь может помочь п.2 ст. 5 НК РФ, который гласит, что акты законодательства о налогах и сборах, …устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков или плательщиков сборов, обратной силы не имеют. Повысившаяся в середине года кадастровая стоимость, конечно же, существенно ухудшает положение организации, и она может попробовать доказать это в суде. Последние встают на сторону налогоплательщиков (см., например, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 16-АПГ17-3).

При изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Соответствующие изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН).