Для решения проблемы нелегального строительства, так называемого самостроя, в 2006 году была введена так называемая «дачная амнистия». Она позволила провести регистрацию и узаконивание домов, построенных на землях разного назначинея, в том числе и сельскохозяйственного назначения по упрощенной процедуре.

Регламентировалась амнистия ФЗ-93. В законе не было срока окончания программы, поэтому за время своего своего существования она постоянно продлевалась. Но с 1 января 2017 года амнистия действует в не совсем упрощенном режиме как раньше. Теперь владельцам домов, не успевших воспользоваться упрощенной процедурой, придется регистрировать постройку по новым правилам. Рассмотрим, к чему нужно быть готовым, начиная узаконивание дома на земельном участке.

Как узаконивание самостроя было раньше?

Введение дачной амнистии позволило узаконить нелегальные постройки собственникам участков, имеющих статус ИЖС, ЛПХ, а также земель сельскохозяйственного назначения СНТ, ДНП и пр. Процедура была максимально проста и занимала относительно немного времени. Узаконивание проводилось через декларацию, заполняемую собственником.

Для регистрации частного дома или постройки было необходимо уплатить госпошлину и подать заявление. Заявление можно было отнести в органы земельного надзора или воспользоваться услугами МФЦ, приложив к нему декларацию и техпаспорт.

Право собственности на участок можно было подтвердить любыми документами, в том числе, даже устаревшего образца. Например, для успешной регистрации можно было предоставить выписку из похозяйственной книги. Кадастровая документация требовалась в том случае, если земля также была не оформлена.

Большинство нелегальных домов и построек на участке подходило под требования дачной амнистии и успешно регистрировалось в упрощенном порядке. Сложности могли возникнуть в том случае, если были необходимы дополнительные разрешения.

«Упрощенка» прекратила свое существование после введения поправок в ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь основанием для регистрации является не декларация, а техплан .

Зарегистрировать дом на землях населенных пунктов (ИЖС, ЛПХ) можно только через получение разрешения на строительство или в судебном порядке, а на землях сельскохозяйственного назначения (для дачного строительства) через техплан до 01.03.18 года.

Важно! Жилой дом можно зарегистрировать только на землях ИЖС или ЛПХ. На землях сельхозназначения регистрируются только нежилые объекты. Исключение - земли, в назначении которых указана возможность строительства жилых домов.

Что потребуется для регистрации дома на земельном участке?

Для регистрации дачного (частного) дома на земельном участке теперь потребуется:

• Провести межевание . Зарегистрировать постройку можно только в том случае, если участок внесен в кадастр.
• Получить разрешение на строительство.

Для получения разрешения на строительство необходимо подтвердить право собственности на землю, а также предоставить градостроительные документы и план-схему участка с указанием всех размещенных объектов. После получения разрешения выполняется технический план .

Во время действия дачной амнистии он составлялся без привязки к координатам и межевания. С 1 января 2017 года в технический план подшиваются результаты замеров с привязкой к координатам, экспликация дома (поэтажный план). Такой документ необходимо подготовить на каждый объект капитального строительства, расположенный на участке. Он составляется специалистами кадастровым инженером.

Поправки в закон увеличили объем работ, в результате выросли сроки и стоимость услуг по составлению техплана.

Важно! Регистрировать необходимо объекты капитального строительства. К ним принято относить постройки на фундаменте высотой не менее 1,8 метра. То есть, регистрировать нужно не только дом, но и, например, баню, сарай или гараж.

Сараи и другие временные постройки, не имеющие фундамента и жесткой привязки к земле, ставить на кадастровый учет не требуется.

Что делать, если отказали при регистрации дома?

Узаконить постройку через получение разрешения на строительство возможно не всегда по разным причинам. В соответствие со п.3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и ФЗ №122 оспорить право собственности можно в судебном порядке. Такие иски относятся к категории имущественных споров.

Важно! Подать иск может только собственник земельного участка, в противном случае он не будет принят судом.

К судебному разбирательству необходимо подготовиться. Для того чтобы суд принял решение в пользу истца, потребуется предоставить большой пакет документов.

В первую очередь, потребуется подтверждение права собственности на землю. Также необходимо доказать факт существования дома, его состояние, соответствие строительным нормам. Так как данные споры относятся к категории имущественных, к иску прилагаются финансовые документы, подтверждающие затраты собственника на строительство. Обязательно потребуется получить заключения от санитарного надзора, противопожарной службы. В ходе разбирательства суд может запросить и другую документацию, подтверждающую позицию истца.

Почему важно регистрировать постройки, а не строить самострои на дачном участке?

Узаконивание самостроев – процедура не быстрая и со множеством нюансов, от которых зависит возможно её осуществить или нет. Самовольными постройками считаются недвижимые объекты капитального строительства, которые были возведены на земле без согласования проекта, получения разрешения на строительство или перепланировку, а также введения в эксплуатацию. Независимо от того, как долго будет скрываться существование таких объектов, в итоге придётся столкнуться с их легализацией. В первую очередь это связано с тем, что на незаконную постройку невозможно оформить права собственности, а, следовательно, законно заключить любую сделку. Унаследовать такой объект не получится, так как по факту его не существует, а все проведённые к нему системы коммуникации незаконны. Кроме того, с проблемой может столкнуться и новый владелец, который с имеющимся на нём самовольно возведённым зданием, которое нужно легализовать должным образом.

Когда речь идёт о незаконном строительстве, подразумевается привлечение нескольких государственных структур и, прежде всего, суда. Не менее значимая роль и у местных органов самоуправления, в компетенции которых принятие решений относительно вопросов градостроительства.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Основные принципы

В качестве самостроя выступают жилые частные дома, а также такие нежилые здания, как амбары, склады, бани и сараи, возведённые на личной территории собственника без согласования с администрацией. В первую очередь это касается объектов, построенных на участках, целевое назначение которых не предусматривает подобного строительства. Именно из-за категории земель не всегда получается легализовать незаконное строительство, хотя есть и другие причины, такие как несоответствие правилам градостроительства, санитарии или пожарной безопасности.

Говоря об обременениях, которыми обладает самострой до легализации, стоит отметить, что зарегистрировать собственнические права на него нельзя. То есть продажа, обмен, дарение, завещание, наследование, сдача в аренду или рента – это всё становится невозможным. Кроме того, если речь о жилом доме, чтобы снизить риск возникновения аварийных ситуаций, все подведённые коммуникационные системы должны проверяться специалистами, что также невозможно.

Узаконить самострой можно, если он построен на земле, принадлежащей физическому или юридическому лицу. Рассчитывать на легализацию объекта, построенного на муниципальной земле можно лишь в некоторых случаях, например, если пользовались ней не менее пятнадцати лет, есть бессрочное право владения, прочее.

Способы решения

Самострои узаконить можно одним из двух вариантов, а именно:

Независимо от того, какой из способов будет выбран, владельцу самостроя необходимо подготовить одинаковый перечень документов, к которым относятся:

• Копии личного паспорта и идентификационного кода;
• Выписки из похозяйственных книг;
• , удостоверяющие права на земельный участок, на котором расположен самострой;
• Кадастровая документация (план и паспорт);
• Налоговая декларация (не для любого объекта).

Какое наказание предусмотрено?

Оформление самостроя в любом случае повлечёт за собой не только материальные и временные затраты, но и ответственность за нарушение. Не имеет значение, кто стал инициатором узаконивания, был ли это сам владелец, его сосед, подавший жалобу, председатель садового некоммерческого товарищества или муниципальный орган, узнавший о существовании незаконного объекта. В результате рассмотрения дела владелец самостроя должен будет:

Снос самостроя является наиболее нежелательным решением, и принять его могут, даже если постройка находится на личной земле с соответствующей целевой категорией. Основанием для этого служат грубые нарушения строительных норм, санитарии и пожарной безопасности.

К каким расходам подготовиться?

При отсутствии нарушений в самострое, что должна засвидетельствовать специальная комиссия, об этом будут свидетельствовать соответствующие акты. Поскольку осмотры проводятся специалистами в разных сферах (санитария, пожарная безопасность, инженерные коммуникации, строительные номы, прочее), актов тоже будет несколько. На основании этих подтверждений суд вынесет решение об узаконивании самовольного строительства. Этот документ и будет служить основанием для государственной регистрации прав собственности в Росреестре.

Помимо судебных издержек, расходов на сбор необходимых документов и оплаты услуг специалистов юридического профиля и независимых экспертов, государственная регистрация собственнических прав также требует уплаты пошлины. Сумма не столь большая, в пределах двух тысяч рублей, но всё же требуются определённые затраты. Прогнозировать, какая именно это будет сумма, невозможно, поскольку в каждом индивидуальном случае будут свои обстоятельства.

Более того, российское законодательство довольно часто подлежит всевозможным изменениям, поэтому заниматься легализацией самостоятельно сложно. Однако, какие бы трудности ни предвещало оформление незаконно построенной недвижимости, откладывать слишком надолго этот вопрос не стоит.

Список основных требований

Едва ли не единственное, что владелец самостроя может сделать самостоятельно, это оценить свои шансы на легализацию путём сопоставления существующих требований к недвижимым объектам с реальной картиной. Основными требованиями являются:

Если самовольное строительство не отвечает хотя бы одному из перечисленных пунктов, узаконить его будет невозможно до тех пор, пока эти несоответствия не будут устранены, а конфликты с соседями не будут улажены.

Согласование вопроса

Узаконивание любых самостроев требует согласования с органами местного самоуправления, администрацией, а также рядом сопутствующих государственных инстанций, в чьи обязанности входит проведение экспертиз. Иными словами, будут привлечены те же структуры, которые ответственны за принятие решения по выдаче разрешений на строительство и введение здания в эксплуатацию. Срок узаконивания будет в каждом случае разным. Все зависит от обстоятельств каждого ответчика.

При улаживании вопроса без вмешательства суда, заявление о легализации самостроя подаётся местной администрации, которая и назначает комиссии для его осмотра. Без визуальной проверки и тестирования инженерных коммуникаций решение не может быть принято. Однако у заявителя есть право привлечь к работе комиссии независимых специалистов, оценка которых имеет более весомое значение и будет решающей.

В некоторых ситуациях могут возникнуть затруднения с коммунальными службами, особенно если они были самовольно подведены к объекту или их наоборот необходимо подвести. Однако даже в самых положительных случаях нарушитель остаётся нарушителем и от административного штрафа не освобождается.

В соответствии с законом, любое здание должно быть полностью построено сначала на бумаге, в виде согласованного строительного плана, и лишь потом начинать появляться в реальности. Однако по разным причинам многие строения были возведены без должного разрешения от властей и теперь требуют «легализации». Перед тем, как узаконить самовольную постройку, нужно будет собрать солидный пакет документов и направляться в суд, либо попытаться воспользоваться «дачной амнистией».

Условия признания строения самовольно возведенным, указаны в статье 222 Гражданского кодекса. С соответствии со вторым пунктом этой статьи, подобное здание будет подлежать сносу. Причем затраты на эти работы будут лежать на том, кто осуществлял строительство.

Абсолютно не имеет значения, было ли строение возведено изначально как незаконное по тем или иным причинам (уход от налогов, нежелание оформлять строительные документы и т.д.), либо же является таковым по незнанию закона.

Масштаб проблемы также может существенно различаться. Это может быть как обычный объект индивидуального жилищного строительства, так и многоэтажный дом на несколько семей. Бывает нужно и , а не все строение целиком.

В числе прочего, самовольно возведенным, может признаваться строение, подпадающее под одну из следующих категорий:

• строение возведенное без какого бы то ни было разрешения;
• дом стоящий на земельном участке, собственником которого Вы не являетесь;
• объект не прошел проверку со стороны санитарной службы, и был признан не соответствующим установленным нормам;
• использование объекта не соответствует заявленным целям строительства. Чаще всего дачи или вовсе производственные помещения, перестраивают под жилое (приспособленное именно для постоянного проживания);
• серьезные отклонения от первоначального плана строительства (нарушена этажность, границы объекта и т.д.).

В последнем случае часто нужно будет лишь или добиться внесения незначительных изменений в первоначальный план.

Все более распространенным становится случай признания незаконно возведенными многоквартирных домов. В таких обстоятельствах участники долевого строительства, по просьбе основного застройщика, обращаются в суд, для регистрации жилья задним числом. Суды, как правило, удовлетворяют такие иски.

Ни одно из вышеназванных строений не может пройти государственную регистрацию, а значит по сути незаконно и может быть уничтожено по решению местных властей. Само собой у такого здания не может быть ни фактического, ни почтового адресов, что делает проживание в нем крайне затруднительным.

Рассматриваются подобные дела в общегражданских судах. Даже если помещение, которое будет являться предметом разбирательства, является производственным и не пригодным для проживания, то обращаться в арбитражный суд не нужно.

Обстоятельства при которых может быть произведен перевод строения в правовое поле обозначены в статье № 222 Гражданского кодекса. Все сводится к требованию соблюдать несколько простых условий:

• по принадлежности земельного участка на котором находится самострой не должно быть никаких вопросов. Проще говоря, он должна принадлежать Вам и на это должен быть соответствующий правоустанавливающий документ;
• строение, которое планируется узаконивать, не должно быть в аварийном состоянии и нести в себе угрозу жизни людей;
• сам факт существования строения не должен нарушать интересы третьих лиц;
• наличие обращений в уполномоченные органы, с просьбой о разрешении строительства. Даже если были получены отказы, подобное обстоятельство будет на суде говорить в пользу узаконивания постройки.

Внимание! Дело в том, что право строить что бы то ни было на своем земельном участке закреплено статьей № 263 Гражданского кодекса. Строительство можно вести как самостоятельно, так и нанять для этого третьих лиц.

Если эти условия выполняются, то можно обращаться с исковым заявлением о легализации. К нему нужно будет приложить ряд документов, определенных статьями 131, 132 Гражданско-процессуального кодекса:

• правоустанавливающий документ для земельного участка;
• выписка из регистрационной палаты, свидетельствующая, что ваше право на него оформлено согласно закону;
• кадастровый паспорт;
• техническая документация на землю (справка из БТИ, план и т.д.);
• оценка эксперта о стоимости дома и земельного участка на котором он находится;
• выписка из Росреестра, в которой указано отсутствие обременений для строения;
• свидетельство от эксперта из БТИ, о признании дома неаварийным и выполненным в соответствии со строительными нормами;
• заключение из санитарной службы о соответствии дома всем нормам;
• если строение создавалось на земле, находящейся в долевой собственности, то нужно заручиться согласием остальных собственников;
• квитанция об оплате госпошлины.

Вышеупомянутая экспертиза может быть проведена также и во время судебного разбирательства , даже если уже имеются подобные результаты. Она может быть назначена судом в соответствии со статьей № 82 Арбитражно-процессуального кодекса.

Статьей 202 Гражданско-процессуального кодекса установлено, что в решение суда по этому делу (если иск о легализации удовлетворен) должны будут ясно и недвусмысленно быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать именно этот объект в числе прочих (адрес, метраж, материал строительства, назначение и т.д.). Размытые определения могут привести к признанию такого решения незаконным.

Внимание! Именно жильцы, а вовсе не «придирающиеся» власти, являются инициаторами подобных дел. В доме, который не является узаконенным, не возможно прописаться или оформить его в собственность. Как следствие - Вы не можете совершать с объектом никаких операций (купля-продажа, дарение и т.д.). Единственным выходом будет являться вышеупомянутое судебное разбирательство.

Административная легализация самовольной постройки

Есть исключение в действующем законодательстве, позволяющее осуществлять узаконивание строений во внесудебном порядке. Речь идет о т.н. «дачной амнистии», нюансы которой описаны в Федеральном законе № 93 об упрощенной процедуре оформления прав граждан на определенный перечень объектов.

Закон этот, прежде всего устанавливает тех. паспорт загородного дома как единственный документ, подтверждающий факт строительства и содержащий все необходимые технические сведения.

Таким образом, согласно дачной амнистии, для дачным домиков имеющих технические паспорта из БТИ, не требуется получение бумаги о вводе объекта в эксплуатацию, которая нужна для любых других строений (статья № 55 Градостроительного кодекса).

Чтобы произвести легализацию строения в административном порядке нужен следующий пакет бумаг :

• вышеупомянутый технический паспорт;
• свидетельство о государственно регистрации участка земли, на котором он находится;
• правоустанавливающий документ на участок;
• кадастровые документы.

Обратившись в орган власти, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, нужно дождаться сверки всех бумаг, а также проверки правомерности подобного обращения. Решение по объекту принимается сотрудником Регпалаты на месте.

Регистрация узаконенной постройки в общем порядке

Проводится она отделением Федеральной регистрационной службы по месту жительства. Регулируется это Федеральным законом № 122, посвященным обороту земли. В Регпалату нужно будет подать следующие документы:

• гражданский паспорт;
• заявление об осуществлении регистрации;
• решение суда, постановившее узаконить самовольную постройку ;
• правоустанавливающие документ на земельный участок (договор купли-продажи, дарственная, документ о получении его в наследство и т.д.);
• свидетельство о праве собственности;
• акт о предоставлении участка в пользование;
• кадастровые документы;
• техническая документация;
• для садовых строений, дач, гаражей - декларация об объекте недвижимости.

Госпошлина взимается согласно нормам, установленным Федеральным законом № 122 и статье № 333 Налогового кодекса, и составляет 2000 рублей. Предоставлять квитанцию вместе с другими документами не нужно, но и не возбраняется.

Как говорилось выше, без предоставления доказательств права на землю, регистрация будет невозможна. Если же документы в порядке, то подать их можно как лично, так и воспользовавшись местным МФЦ или почтовым отделением.

По результатам рассмотрения заявки и сверки документов, Вам будет предоставлена выписка из Регпалаты, подтверждающая завершение регистрации. Срок отведенный на эту процедуру - до 10 дней.

Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом в случае, если земельный участок, где осуществлена постройка, находится у этого лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.
Зачастую частный сектор имеет подобные строения: бани, сараи, гаражи, пристрои к дому и т.п. Самопроизвольным строением даже считаются утепленные помещения. Все самовольные постройки подлежат обязательной регистрации.
Так как же узаконить такие постройки?
Для оформления самовольных строений в собственность придется обратиться в суд. Самое трудное собрать все нужные документы для суда, так как все справки одновременно взять невозможно: последующий документ выдается на основании предыдущего. Может произойти так, что когда вы добудете десятую справку, срок действия первой уже закончится.
Один из самых главных документов, который вам необходимо будет предоставить в суд - это документ, подтверждающий законность выделения земельного участка, на котором стоит ваша самовольная постройка.
Необходимы также:
— правоустанавливающие документы на дом: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.;
— выписки из лицевого счета и домовой книги;
— технический план
— техническое заключение экспертной организации о соответствии постройки строительным и прочим нормам;
— акт установления границ земельного участка.
После того, как необходимые документы будут собраны, можно писать исковое заявление в суд того района, где находится ваша самовольная постройка. Заявление так и называется: ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании права собственности на самовольно возведенное строение. Истцом укажите того, кто имеет права на дом, ответчиками- администрации района и города, третьими лицами в данном случае будут, те, кто прописан по указанному в заявлении адресу.
Нужно сделать копии самого заявления и всех документов, приложенных к нему, по числу лиц, участвующих в деле.
Для уплаты государственной пошлины необходимо узнать банковские реквизиты. Их можно узнать в суде.
Сдаете все документы в суд, и ждете, пока вам придет повестка с предложением явиться к судье на беседу, где вы подтвердите свои исковые требования, дополните или откажитесь (на Ваше усмотрение). Потом будет назначено судебное заседание.
С вступившим в законную силу решением суда следует обратиться в Росрегистрацию для регистрации вашего права собственности.
Как видите, узаконение самовольного строения дело несложное, однако требует много времени, некоторых материальных затрат и терпения.
И на последок хочу сказать, что процесс узаконивание самовольной постройки не стоит откладывать в долгий ящик, так как в настоящее время муниципальные власти активно ведут работу по сносу самольных построек что значительно усложняет процесс легализации самовольной постройки.