Для выполнения качественных строительных работ важно правильно выбрать надежного генподрядчика. Но этого мало, есть дополнительные особенности, которые необходимо знать, и это станет залогом правильного производства работ и беспроблемных взаимоотношений между заказчиком и исполнителем.

сопровождения тендера

Заказчик и генподрядчик

Давайте разберемся в терминах, это поможет понять права и обязанности заказчика и подрядчика.

Заказчик , по определению, это физическое или юридическое лицо, которое обращается к другому лицу: исполнителю или подрядчику с заказом о производстве строительных работ. Заказчиком может выступать частное лицо, правительство, предприятия, государственные органы и учреждения, объединение граждан.

Генеральным подрядчиком называют юридическое лицо, социализированное предприятие, которое обязуется выполнить строительные работы по заданию заказчика, в соответствии с договором, проектом, с использованием материалов заказчика или собственных материалов за оговоренную в смете плату.

Исходя из этого, строятся взаимоотношения. Заказчику требуется выполнение определенных работ, а генеральный подрядчик организует и производит их. Важно, чтобы на первом этапе заказчик почувствовал уважительное отношение к себе, это может быть показателем серьезного отношения в компании к выполнению поставленных задач.

Необходимо, чтобы возникло взаимное доверие, а оно строится на достоверной информации, которую предоставляет строительная компания, выступающая в роли генподрядчика.

Но, чтобы взаимоотношения были продуктивными мало одного доверия, важно знать принципы выбора.

Критерии выбора генподрядчика

Чтобы не ошибиться в выборе подрядчика недостаточно ориентироваться только на одно положительное качество, например, большой срок существования компании. Необходимо принимать во внимание различные факторы:

1. Является ли организация многопрофильной и выполняет работы самостоятельно или привлекает большое количество субподрядчиков.
2. Есть ли все разрешительные документы соответствующих государственных органов на проведение работ: сертификаты, лицензии, которые подтверждают квалификацию специалистов.
3. Возраст организации, чтобы не попасть на компанию однодневку.
4. Обратите внимание на «живые» отзывы, не те, которые штампуют по заказу компании. Для этого достаточно узнать о выполненных объектах и пообщаться с заказчиками. Если подрядчик отказывается предоставить информацию, значит, есть что скрывать.
5. Наличие униформы у строителей показывает правильное отношение руководства к исполнителям и технике безопасности.
6. Сходите на один из объектов компании и обратите внимание, адекватны ли строители или находятся под воздействием алкоголя или каких-либо препаратов. Как относятся к работе: ответственно либо кое-как.

Низкие цены на услуги не могут быть определяющими при выборе подрядчика. С одной стороны приемлемые цены могут быть показателем достаточной загруженности строительной организации, правильной организации работ, благодаря которым есть возможность оптимизации цен.

С другой стороны, невысокие расценки могут быть ловушкой недобросовестных исполнителей, для привлечения наибольшего количества клиентов. Но в этом случае, не может быть уверенности в качестве и сроках выполнения заказа

Выбор генподрядчика под объект

Выбор генподрядчика это, по сути, подготовительный этап к строительству и началу взаимоотношений заказчика и исполнителя. Следующий этап это составление, согласование и подписание сметы, договора, графика выполнения работ.

А теперь то, что относится непосредственно к вашему объекту, и что более важно к вашим финансам:

• Обратить внимание на правильность составления договора на производство подрядных работ. Если не уверены в своих силах, интернет в помощь. Вы можете найти типовые договора на производство строительных работ. Кроме того, услуги юриста на первом этапе составления договора дешевле, чем судебные тяжбы в случае недобросовестного отношения подрядчика к выполнению работ.
• Нужен график выполнения работ. В договоре должны оговариваться штрафные санкции в случае его нарушения. Иначе стройка превратится в нескончаемый долгострой.
• Какая требуется предоплата. Если она в пределах 20-25%, это вполне приемлемая сумма, но в этом случае следует требовать отчеты об использовании денежных средств.
• Обязательно оговаривать предоставление торговых чеков по оплате строительных материалов.

Кроме того не стоит доверять просто на слово и надеяться на то, что подрядчик ответственно будет выполнять все свои обязательства. После подписания договора начинается более важный этап: непосредственно строительство.

Контроль с вашей стороны должен быть на протяжении всего периода строительства. Это не значит, что необходимо проводить с утра до вечера на стройке. Но желательно поэтапное подписание приема-сдачи выполненных работ, контролировать денежные средства на покупку строительных материалов и их расходование (количество материалов должно соответствовать технологическим нормам и смете). Это будет стимулировать исполнителя и побудит более ответственно относиться к своим обязанностям.

Если к выполнению некоторых работ привлекаются субподрядчики, контроль качества и сроков выполнения работ перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Важно обращать внимание на качество работ на всех этапах производства работ и не стесняться, если замечен брак. Проще на этапе строительства исправить ошибку, чем бороться с последствиями или ввязываться в судебные разбирательства. Согласитесь, сложно проверить качество прокладки канализации или электрических проводов вмурованных в полы или потолок, поэтому оговаривайте предоставление фото выполнения сложных или скрытых работ.

Благодаря этим советам, как правило, удается избегать недоразумений между заказчиком и генеральным подрядчиком и лишних финансовых трат.

Наши специалисты гарантируют соблюдение требований закона на всех стадиях сопровождения тендера . Урегулирование споров с заказчиками, обжалование решений ФАС, работа на всех торговых площадках.

В соответствии с данными, которыми располагает Статистический комитет СНГ, только 7% строительных подрядчиков выполняют работу в оговоренные сроки. Как же попасть в яблочко, выбрав одного из этих 7%? Какими профессиональными качествами должен обладать надежный и ответственный подрядчик?

Возраст строительной компании и наличие необходимой документации

Каков возраст компании-подрядчика – это первое, что надо знать при выборе надежного партнера в проведении строительных работ. Так, если с момента основания компании прошло не менее десяти лет, то ей вполне можно доверять. Хороший стаж может свидетельствовать о многом. К примеру, о том, что компания имеет стабильную прибыль (а значит выполняет поставленные задачи в срок); компания конкурентоспособна по отношению к другим представителям строительного рынка; компания надежно держится на плаву, поскольку сумела выжить в условиях экономического кризиса.

Надежная компания-подрядчик должна иметь в наличии всю без исключения документацию. Фирма должна быть официально зарегистрирована, иметь соответствующий сертификат и разрешение на проведение строительных работ любого типа – от возведения до демонтажа зданий. Наличие документации – доказательство того, что такому подрядчику можно доверять.

Адекватные цены и готовые объекты

При заключении договора представители компании-подрядчика должны предоставить своему клиенту объективную смету, в которой указаны абсолютно все расходы для проведения строительных, отделочных или ремонтных работ. Также должны быть документально оформлены какие-либо дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе выполнения работ.

Клиента должна насторожить как слишком большая смета, так и слишком маленькая. В большинстве случаев подрядчик составляет маленькую смету, специально не указывая реальные объемы дополнительных расходов, зная, что в процессе строительства клиенту все-равно придется их оплатить. Слишком уж большая сумма может свидетельствовать о том, что в стоимость работ включена также и «плата за имя» компании. В любом случае, с подрядчиком следует оговорить абсолютно все нюансы относительно составления точной сметы, учитывая все дополнительные, зачастую непредвиденные, расходы.

Перед составлением договора клиенту необходимо убедиться в том, что специалисты компании-подрядчика действительно качественно выполняют свою работу. Для этого нужно лично взглянуть на те объекты, которые были возведены подрядчиком и пообщаться с другими клиентами компании. Если по каким-либо причинам подрядчик не может предоставить клиенту лично оценить качество его работы, а лишь предлагает посмотреть фотографии возведенных им объектов, надо задуматься – стоит ли иметь дело с такой компанией.

Как выбрать подрядную организацию, которая сможет осуществить строительство загородного дома с высоким качеством, соблюдением договорных сроков и по реальным рыночным расценкам? Завлекательных предложений много, однако, часто за ними скрываются непрофессиональные и нечестные люди. Поэтому к поиску надо отнестись вдумчиво и не спеша. Предположим, что вы решили построить трёхуровневый кирпичный коттедж, проект которого, адаптированный к участку, у вас уже есть. Прежде всего - изучите всё, что сможете найти на эту тему: начиная с устройства фундамента и заканчивая кровлей. Россия - удивительная страна, и частный застройщик должен быть либо сам «подкован», либо делегировать полномочия по подбору, надзору и приёму работ опытному прорабу, ничем не связанному с подрядчиками. Если время и средства позволяют - лучше нанять и прораба, и главного инженера, да и самому не уходить в сторону, а держать процесс под контролем.

Как правило, строительство кирпичного коттеджа растягивается во времени на три года. В первый год (с начала апреля до начала октября) происходит освоение подземного пространства, строительство «нулевого» цикла. По технологии, фундамент должен полгода отстояться. Во втором сезоне возводят стены и крышу, а на третий год можно спокойно заниматься отделочными работами. Поэтому можно пойти двумя путями: либо поручить все три этапа строительства одной компании, либо на каждый вид работ искать узкоспециализированных специалистов. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы, но в любом случае, и прораб, и главный инженер должны вести свой надзор от начала и до конца строительства, представляя ваши интересы. Следовательно, в первую очередь определитесь с ними. Главный инженер, ко всему прочему, выполняет функции строительного адвоката и его всегда можно подключить в спорных вопросах. Кроме того, его задача - снизить ваши расходы.

Теперь можно приступать к поиску подрядной организации. Отберите несколько, наиболее заинтересовавших вас, предложений (из газет, журналов или Интернета) и отправьте им свой проект, с просьбой составить предварительную смету расходов. Готовьтесь к тому, что кто-то вовсе не ответит, кто-то перечислит стоимость отдельных работ, но без общего итога и лишь две-три организации сделают смету более-менее добросовестно. Тех, кто обещает сказочно низкие цены - сразу отметайте. Ознакомьте с полученными сметами прораба и главного инженера. Все ответы надо детально сравнить и проанализировать. Постарайтесь как можно больше узнать об опыте работы этих фирм, найдите отзывы клиентов и договоритесь о встречах с теми из них, чьи расчёты были наиболее убедительны. Собеседования с потенциальными подрядчиками проводите вместе с прорабом и главным инженером, так как они будут разговаривать с ними на одном языке и смогут более точно, чем вы, оценить их возможности, выявить сильные и слабые стороны. Если вы проводите встречу без поддержки профессионалов, то попросите кандидата в подрядчики подробно прокомментировать смету, останавливаясь на каждом из пунктов. Спросите, на каком этапе, по их мнению, могут возникнуть сложности, как их предусмотреть, и сталкивались ли они ранее с подобными ситуациями. Узнайте, из-за чего может возникнуть увеличение сметы. Поинтересуйтесь опытом компании: попросите показать вам фотографии построенных объектов (желательно на различных стадиях строительства), съездите на один из строящихся объектов. Спросите, существует ли у компании служба рекламаций, которая занимается устранением недоделок, выявленных после приёмки объекта. Выясните, насколько компетентны работники подрядной организации в строительных услугах, будет ли компания нанимать субподрядчиков или выполнит все работы самостоятельно. Подрядчик должен уметь «читать чертежи», знать нюансы современных технологий и грамотно применять новые строительные материалы. Если потенциальный подрядчик внесёт на ваше рассмотрение ряд исправлений проекта и практических рекомендаций - это очень хорошо, так как проектирование на сегодняшний день оставляет желать лучшего. Ошибок, в том числе грубых, к сожалению, бывает много. И советы опытных практиков-строителей «дорогого стоят»: они могут подсказать оптимальный вариант применения материалов или технологий, с точки зрения соотношения цены и качества, а также укажут наиболее верное решение, которое приведёт к улучшению эксплуатационных характеристик будущего дома.

Учтите, что вес кирпичного дома значительно превышает вес домов из газобетона или дерева, поэтому отнеситесь ко всему, что касается «нулевого цикла» очень ответственно. Фундамент, от прочности которого зависит надёжность дома, должен соответствовать нагрузке кирпичных стен и кровли. Не удивляйтесь, что стоимость устройства мощного заглублённого фундамента под кирпичный дом может достигать трети всех общестроительных затрат. Это нормально. Теперь несколько слов о «подводных камнях» и почему на стройке нужен прораб, представляющий интересы застройщика. Из практики известно великое множество вариантов обмана и воровства со стороны подрядчиков, в результате которых непоправимо страдает качество. Например, при устройстве фундамента недобросовестные строители, в целях наживы, могут использовать более лёгкую (и дешёвую) арматуру, а вместо связывания арматуры стальной проволокой - её могут скрепить точечной сваркой. При заливке - могут применить более дешёвый цемент другой марки, имеющий значительно меньшую прочность, а то и вовсе использовать просроченный материал. Уловок много и их нужно если не исключить, то, по крайней мере, свести к минимуму. В противном случае фундамент может пойти трещинами, осесть и нужно будет спасать весь дом.

Когда подрядчик выбран - заключите с ним договор подряда. На этом этапе не лишним будет проконсультироваться у юриста. С особым вниманием подходите к пунктам «обязанности сторон» и «сроки выполнения работ» - честный подрядчик в договоре оговаривает ответственность сторон в случае их срыва. Нужно, чтобы строительная организация предоставила вам достаточно серьёзные гарантии качества и сроков. Ведь строительство дома стоит немалых денег и в жизни семьи имеет огромное значение. Особенно, если люди задумали построить надёжный кирпичный дом, как говорится, «на века». Желаем удачи!

Похожие статьи

Печная труба - важный элемент любого дома

Качественная печная труба является необходимым компонентом конструкции печи для отопления. Поэтому надежность материала и качество проведения работ может быть только очень высоким. При выборе модели обычно руководствуются принципами надежности и способности материала быть в эксплуатации длительный период.

Сколько стоит* газобетон?

Эта статья представляет собой обзор стоимости газобетонных блоков. А также рассказывает, что необходимо учитывать при подсчете стоимости дома из газобетона.

Строительные блоки на российском рынке

Дом должен быть теплым, уютным и крепким, именно поэтому при его строительстве стараются использовать качественные материалы, а не их заменители, отличающиеся малым сроком эксплуатации и непрактичными характеристиками.

Состояние рынка газобетона в России

За последние семь лет на строительном рынке нашей страны наметился рост устойчивого спроса на такой материал, как газобетон. Он успешно заменяет собой кирпич при возведении малоэтажных жилых зданий.

Устройство перегородок из кирпича

Стены, отделяющие комнаты друг от друга, принято называть перегородками. В отличие от внешних стен, выполняющих несущую функцию, они имеют значительно меньшую толщину, так как основная их функция – определить границы внутреннего пространства, создать уют в помещении.

Строительство из теплой керамики

Дом из теплой керамики – это высокая энергоэффективность, быстрые темпы строительства, снижение расходов на материалы. Подобные преимущества сложно переоценить, поэтому кирпич из теплой керамики пользуется повышенным спросом.

Какие инструменты нужны кровельщику и каменщику: обзор рынка строительных инструментов

Без строительного инструмента сложно представить мастера своего дела. Каменщики, несмотря на многовековые традиции, продолжают пополнять свой арсенал оригинальными приспособлениями, облегчающими выполнение сложных работ. Не отстают от них в совершенствовании своего инструмента и кровельщики.

Марка плотности газобетона: на что она влияет?

Какой газобетон предпочесть для несущих стен, а какой больше подходит для межкомнатных перегородок? Этот вопрос актуален для каждого, кто заботится о качестве строительства и оптимизации финансовых затрат.

Вентиляционные каналы Schiedel для частных и многоквартирных домов

Строительство вентиляции – задача не простая, требующая строго расчета и умений. Однако сегодня у застройщиков есть возможность установить вентиляционные системы от компании Schiedel. Ее специалисты разработали несколько решений для частных и многоквартирных домов с учетом самых строгих требований.

Как выбрать строительную бригаду и подрядчика, и как организовать процесс строительства коттеджа так, чтобы при минимальных затратах времени и усилий получить именно такой дом, который вы хотели.

Этап первый: опыт, услуги, цены

Первая рекомендация при выборе подрядчика - рассматривать только опытные компании с хорошей репутацией. Безусловно, компания без опыта - это определенная авантюра. Впрочем, от новичка на рынке не стоит сразу сбегать: стартап может предложить очень неплохие условия, так как в его интересах наработать портфолио, отзывы и получить какие-то оборотные средства. Поэтому вполне возможно, что такая компания будет стараться заработать репутацию - хорошо строить и соглашаться на существенные скидки. Однако так стоит поступать только в том случае, если вы имеете время, силы и знания, чтобы полностью контролировать процесс, в иных случаях лучше выбирать компанию с большим опытом и хорошей репутацией.

Помимо стажа нужно обращать внимание и на объемы строительства. Опыт - это очень важная составляющая. Поэтому на этапе изучения сайта смотрите на реализованные проекты. Чем выше ценовой сегмент, в котором работает компания, тем, вероятно, меньше будет реализованных проектов, так как каждый из таких домов - штучный эксклюзивный продукт. В сегменте "эконом" логично, если реализованных проектов будет действительно много - до нескольких десятков в год.

Кроме того, нужно обратить внимание на то, сколько технологий строительства использует компания. Если их много - это повод для сомнений. Как правило, надежные компании специализируются на одной-двух технологиях, в которых достигают высокого мастерства, обучают персонал, прописывают регламенты и следят за новинками. Если вам предлагается и газобетон, и клееный брус, и каркасные дома - вероятно, такая фирма работает с субподрядчиками, а сама мало что может гарантировать.

Отдельно стоит сказать о ценах. Заявленные на сайте ценники часто могут не отражать всей картины. Так, если одинаковый дом одна компания предлагает построить за два миллиона, а вторая за пять - это может означать, что первая из маркетинговых интересов озвучила не всю сумму. Например, столько стоит дом без фундамента, перекрытий и стоимости работ, но об этом вы узнаете в лучшем случае в офисе, так что на этом этапе лучше ориентироваться не на цену, а на другие показатели.

И, разумеется, на первом этапе следует воспользоваться преимуществом нашего времени - доступностью информации. Выбрав несколько фирм с интересными предложениями, нужно не полениться и изучить отзывы о них. Впрочем, на собственном сайте компании они, вероятно, будут только положительные, поэтому желательно посмотреть отзывы на нескольких профильных площадках, а также поискать их в соцсетях. Не поленитесь сами создать новую тему и попросите людей рассказать про опыт сотрудничества с той или иной компанией - так вы получите объективную картину.

Второй этап: переговоры и кадровая разведка

На встрече с менеджером в офисе нужно не стесняясь задавать больше вопросов. Первый показатель для вас - насколько он "в теме". В хорошей надежной компании персонал будет подготовленный и компетентный. Если менеджер начинает "плавать", если ваши вопросы ставят его в тупик, то это должно настораживать. Во-вторых, обязательно спросите, можно ли съездить и посмотреть на строящиеся объекты. Лучший вариант, если предложили сами и назвали много адресов.

Обратите внимание, велика ли разница между изначальными условиями, озвученными на сайте, и тем, что говорит менеджер. Конечно, многие пользуются уловками, чтобы привлечь покупателя, но чем серьезней расхождение, тем больше оснований заподозрить, что это не единственная вольность, которую себе здесь позволяют.

Есть смысл расспросить о сотрудниках компании. Например, какие бригады возводят дома? Это субподрядчики или они являются штатными сотрудниками? Второй вариант предпочтительнее. В нормальной фирме будут налажены все бизнес-процессы, то есть там будут не бригады с открытого рынка, взятые на проект, а постоянные сотрудники. Также будет показательно, если в штате у компании есть один или несколько архитекторов - это демонстрирует готовность работать с клиентом, с его предпочтениями, а также послужит косвенным доказательством того, что в компании много заказов, так как для разовых работ привлекли бы аутсорсера. Также наличие штатного проектировщика или целого проектного отдела можно расценивать как дополнительную гарантию качества построенных домов, так как специалисты смогут оптимально подобрать материалы, инженерные системы и рассчитать все нюансы конструкции здания.

Третий этап: едем на стройку

Стройка - это главная лакмусовая бумажка, которая поможет принять окончательное решение. Даже если вы не очень хорошо разбираетесь в тонкостях строительного процесса - просто посмотрите, в каком виде содержится площадка. Мусор разбросан? Материалы свалены, как попало? Рабочие одеты, кто во что горазд, курят и слоняются без дела? Значит лучше поискать другую компанию. Если все сложено аккуратно, нет грязи, все мастера при деле и одеты в фирменную униформу - это уже маркер ответственности и организованности.

Можно присмотреться также к самому строительному процессу. Конечно, непрофессионалу вникнуть в технологические тонкости сложно, но все же есть вполне очевидные вещи. Например, если вам утепляют кровлю не снизу, а сверху, да к тому же еще и в дождь, то, логично, что она промокнет и станет похожа на мокрую вату. Это грубое нарушение технологии, что бы вам ни говорили рабочие.

В случае если вас что-то насторожило, но вы не уверены в том, правильно это или нет, то просто расспросите, что прямо сейчас делают рабочие и для чего? Заодно поинтересуйтесь, как давно они в этой компании, в штате или нет. Можно также сделать несколько фото, а потом поискать соответствия в интернете или узнать на профильных площадках (форумах), скажем, укладывается ли утеплитель или изоляция нужной стороной, не нарушена ли очередность действий.

Четвертый этап: прозрачность договора

Договор - это ваша броня на все время до окончания строительства, а также после него. Самый простой (но затратный) способ - пригласить с собой юриста, сведущего в договорном праве в сфере недвижимости. Если хотите сами - придется быть внимательным. Договор может быть один или несколько. Например, сам заказчик по каким-то своим причинам может разбить его на этапы, к примеру, отдельно заключить договор на возведение "коробки" дома, отдельно - на инженерные сети и отдельно - на отделку.

Все необходимые пункты - сметы, проект и так далее оформляются приложениями к договору. То есть у вас не должно быть указано, что по договору компания обязуется построить дом шесть на шесть метров, без разъяснений, какой это дом. Также нужно оговорить, где и как дом расположен на участке.

Иногда встречаются анекдотические формулировки, например, в смете указано: "фундамент - одна штука; стены - четыре штуки". Это неправильно. Поэтому вас должно насторожить, если весь договор на строительство дома уместился на двух страницах. На самом деле к нему прилагается достаточно большой пакет документов: графики строительства, графики платежей, проект, смета, технические условия и так далее.

Отдельно следует изучить гарантийные обязательства. В гарантии должны быть разделены несущие конструкции дома и другие составляющие. По закону, у заказчика строительства дома есть пять лет на обнаружение недостатков. Если гарантийный срок меньше - это тревожный сигнал. Впрочем, очень длинная гарантия тоже будет выглядеть странно и бессмысленно, словно компания пытается пустить вам пыль в глаза и убедить в своей крутости и надежности. На самом же деле может сложиться анекдотическая ситуация, когда гарантия еще действует, а компании уже давно нет. Так что надо смотреть на компанию комплексно: если она с опытом и с именем, то ей не нужны репутационные риски, а значит, она сделает все, чтобы не допустить брака при строительстве или максимально оперативно исправить все обнаруженные после неполадки.

В идеале перед началом стройки не помешает подписать особый акт приема-передачи строительной площадки, по которому все, что происходит на стройплощадке, передается под ответственность подрядчика. То есть соблюдение техники безопасности, сохранность материалов, порядок на стройке - все это должно стать его, а не вашей зоной ответственности, и это нужно зафиксировать.

Этап пятый: контроль в ходе строительства

Если ваш подрядчик это допускает, вы можете нанять своего инженера для технадзора. Однако бывает и такое, что подрядчик этого не допускает, тогда нужно быть особенно внимательным на приемке. Без строительных знаний здесь сложно разобраться, но кое-что можно понять, если знать, на что смотреть.

Еще вы можете настоять на том, чтобы принимать работу этапами. Отдельно фундамент, отдельно стены и так далее. У большинства фирм существует внутренний контроль качества - этим можно и нужно поинтересоваться, как он происходит, кто за это отвечает. Если вдруг вам скажут "У нас бригады опытные, их контролировать не нужно", это опять же опасный момент.

У нас, например, многоступенчатый контроль: непосредственно в бригаде за работами, за соблюдением всех инструкций и технологий следит прораб, а следующий уровень - наш внутренний технадзор, который может в любой момент остановить все работы, если что-то было сделано с нарушениями. У прорабов при этом есть собственная - денежная - мотивация, чтобы работы не останавливались, таким образом, они заинтересованы в том, чтобы выполнять работы правильно.

Но есть фирмы, которые на это идут неохотно. У них, как правило, стоит задача как можно больше этапов сделать быстро и незаметно, например, закопать, залить бетоном, замуровать в стены все, что может выдать брак или нарушение технологии. Здесь также не будет лишним пригласить специалиста на приемку - это обойдется дешевле и избавит от неприятных хлопот, если огрехи показали себя через год-другой.

Однако главное помнить: чем внимательнее вы были на первых этапах, тем меньше забот впоследствии. Хороший ответственный подрядчик действительно избавит вас от головной боли и неплановых расходов на годы вперед.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Разработайте план организации строительства.

Для этого, на плане участка заранее продумывают и намечают места складирования материалов, размещения строительных механизмов, подъезда автотранспорта и строительных машин, трассы подвода временной электросети и водопровода.

Есть два варианта складирования материалов на участке:

• Подрядчики или поставщики материалов могут подвозить их постепенно , по мере необходимости для данного этапа работ. В этом случае размер площадок для хранения материалов минимален.
• Бывает выгодно закупать и завозить материалы заранее , когда поставщики предоставляют сезонные скидки. Большое количество материалов уже сложнее разместить на участке, в зоне свободной от застройки. Размеров участка может не хватить. Не редко приходится искать резервные площадки за пределами участка.

На строительной площадке необходимо предусмотреть место для размещения бетономешалки. Рядом должны находиться площадки для хранения песка, щебня, а также склад с цементом и сухими смесями. К бетономешалке следует подвести электроэнергию и воду.

Стеновые материалы (кирпич, блоки, брус, бревно и др.), которые применяются на стройке в большом количестве, складируют поближе к строящемуся дому, чтобы их не пришлось далеко носить.

На стройплощадке удобно иметь навес — рабочее место для подготовки материалов и изготовления конструкций, применяемых на стройке. Например, такая подготовка требуется при работе с арматурой, деревянными деталями, а также сантехникам, кровельщикам.

Большое количество материалов при хранении необходимо защищать от влаги или солнца. Это пиломатериалы и другие детали из дерева, минераловатные изделия, сухие смеси, гипсокартон, рубероид и т.п. Другие материалы легко повреждаются или их легко потерять или унести. Хранение таких материалов требует сооружения или наличия закрытых складов.

При закупке впрок материалов и оборудования, оцените стоимость организации их хранения. Возможно, что закупка материалов заранее окажется не выгодной.

Строительство обычно начинают с устройства заезда на участок. С учётом того, что заезд будет использоваться многотонными грузовиками для завоза на участок песка, гравия, бетона и других строительных материалов, то к обустройству надо подойти основательно и сделать хорошо и надолго. Заезд на стройплощадку выгодно разместить на месте будущего постоянного подъезда к дому.

Заранее продумайте вопрос отвода дождевых и талых вод со стройплощадки. Котлован, траншеи под фундамент не должны затапливаться. На раскисший от воды грунт ставить фундамент нельзя. Для отвода воды до начала работ выкапывают водоотводные канавы.

Привозим и устанавливаем на участок бытовку — вагончик , где строителям можно спрятаться от дождя, хранить инструменты. Некоторые для этого строят на участке времянку из досок.

Если есть возможность, то проводим работы по подаче электроэнергии от электросети в бытовку. Если нет, то приобретаем и устанавливаем генератор для снабжения электричеством электроинструментов, насосов для откачки воды и других устройств. Генератор пригодится и после подключения к электросети, как резервный источник электроснабжения в доме. Рекомендуемая электрическая мощность генератора не менее 5-7кВт.

Следующим шагом может быть установка забора вокруг участка для обеспечения сохранности материалов и другого имущества во время строительства.

Для защиты от воровства рекомендую установить систему видеонаблюдения с облачным хранением, благо выбор огромен. Первую камеру повесить открыто и явно. На столбе на краю участка с видом на дом и бытовку. А вот вторую повесить с другой стороны к соседу, так, чтобы она видела и дом, и первую камеру. Но о ней строителям не говорить ничего. И дополнительно установить пару инфракрасных подсветок для ночного режима.

Нанимаемым строителям говорить, что идёт видеонаблюдение, и, за воровство и прочее, будут жёсткие санкции. Со всеми обязательно подписывать договор о материальной ответственности. Ставьте камеры, это выгодно. :)

Решаем вопрос обеспечения стройки водой. Выгодно сразу соорудить постоянный источник водоснабжения предусмотренный проектом — скважину или колодец, или подключиться к центральной сети водопровода поселка. Но этот процесс требует времени. Для ускорения, устанавливают на участке емкость и заполняют её привозной водой.

Покупаем строительные материалы

Покупку строительных материалов можно поручить подрядчику, выполняющему работу — Вам меньше забот.

Но если хотите сэкономить, то возьмите эту работу на себя. Исследуйте рынок, соберите всю возможную информацию о ценах и качестве строительных материалов в регионе строительства. Надежнее покупать материалы известных производителей, но дешевле бывает найти материалы менее известных марок, но не уступающие по качеству первым.

Не покупайте слишком дешевые материалы. Помните основное правило рынка — качество стоит денег.

При покупке крупных партий товара обязательно торгуйтесь с продавцами. В период снижения спроса (обычно с ноября по февраль), часто предоставляются скидки с цены. Покупайте материалы в это время заранее. Добивайтесь от продавцов скидок на покупку оптовой партии товара, бесплатной доставки, разгрузки, рассрочки платежа.

Договоритесь или узнайте условия возврата материалов на случай, если на стройке останутся лишние, не использованные материалы.

Выбираем подрядчика для строительства дома

Строительство дома лучше поручить строительной организации. Добросовестный солидный подрядчик избавит Вас от многих хлопот по организации строительства, закупке и доставке материалов, от необходимости искать и договариваться с бригадами строителей, контролировать их и решать с ними разные спорные вопросы.

Строительная организация будет отвечать перед Вами за сроки и качество работ, сохранность материалов и охрану стройки. Но за все это Вам придется заплатить.

В целях экономии многие застройщики решают взять часть работы по строительству дома на себя. Некоторые работы застройщик выполняет силами своей семьи. Для выполнения других работ нанимает бригаду строителей — работников, работающих по договору подряда, как физические лица или как индивидуальные предприниматели.

При выборе подрядчика следует ориентироваться прежде всего на рекомендации его предыдущих заказчиков. Добросовестному подрядчику не составит труда предоставить такие рекомендации. Рекомендации могут быть как письменные, так и устные.

Рекомендации должны подтверждать умение выполнять те виды работ и применять те материалы, которые будут на вашей стройке. Постарайтесь посмотреть объекты и пообщаться с заказчиками, у которых подрядчик уже работал до Вас.

До начала переговоров с подрядчиком постарайтесь узнать диапазон (вилку) стоимости в регионе строительных работ, которые будут выполняться на вашей стройке.

Хороший специалист, профессиональная бригада:

• Специализируется на выполнении определенного вида работ, одна — две, не более.
• Умеет и не забывает читать чертежи проекта. До заключения договора осмотрит место работы, ознакомится с проектом и сметой (если есть), чтобы узнать и оценить условия, объем и характер работ, а также то, с какими материалами придется иметь дело. Только после этого заводит разговор о цене работы.
• Не назначает за свою работу поразительно дешевую цену, не просит аванса.
• Знает себе цену, не более +20% от цены рынка. Профессионал зарабатывает хорошо потому, что работает быстро. С высокой ценой будет мало заказов. Поэтому для него это не выгодно.
• Готов подписать письменный договор подряда на выполнение работ с оплатой по смете (или другой, договорной цене) и не заводит разговор «об оплате дополнительных расходов».
• Имеет свой инструмент, в том числе электроинструмент и малые строительные машины, используемые для работы — бетономешалку, сварочный аппарат, электрогенератор и т.п. Отсутствие нужного инструмента замедляет работу. Поэтому у профи его всегда очень много, на все случаи.
• Не начинает работу пока не будет закуплен и привезён весь материал. И совершенно неважно, кто его покупает. Сидеть и ждать — это не для профи.
• Профи не имеют второй/основной работы.

К сожалению, большинство предлагающих свои услуги подрядчиков нельзя отнести к добросовестным профессионалам.

Подрядчики, с которыми лучше не иметь дел:

• Одни и те же работники готовы выполнять любые работы от фундамента до крыши и электрики.
• Не умеют и не хотят смотреть проект. Они «лучше знают, как надо» и делают как проще для них. В результате окна оказываются не на том месте, вентиляционных каналов не хватает, а проем для лестницы мал по размеру.
• При заключении договора готовы не глядя в проект выполнить любую работу, назначают низкую цену своих услуг, а затем, в процессе работы, используют разные способы получения дополнительных денег от заказчика.
• Просят аванс, а после получения денег исчезают. Хорошо — если не навсегда. Часто выясняется, что они еще не закончили работу на соседней стройке и продолжают работу там.
• Выбирают момент и предлагают заказчику, или плати больше, или мы пошли.
• Заявляют, что работа оказалась сложнее или объемнее, чем они думали и поэтому надо доплатить.
• Утверждают, что использовали больше материалов, чем планировали. Чтобы запутать застройщика доставляют материалы на объект мелкими партиями, так чтобы отследить общее количество завезенного материала было невозможно.
• Завышают цены на закупаемые подрядчиком материалы.
• Убеждают заказчика сделать что-то быстрее и проще, чем это принято проектом и технологией работ, как правило, в ущерб качеству.
• Под разными предлогами стараются не показывать заказчику (инженеру технадзора) результаты работ, которые затем будут скрыты. Например, облицуют стену гипсокартоном не показав, как и сколько уложено утеплителя под ним.

Застройщик может нанять для организации строительства отдельного специалиста — прораба. Прораб готов взять на себя работу по организации строительства, поиску работников и заключению с ними договора, по закупке и доставке материалов и другие работы. Услуги прораба освобождают застройщика от многих забот, и обходятся дешевле, чем если бы строительством дома занималась строительная организация.

Не попадитесь на удочку «прорабу — мошеннику». Такой «шеф» с хорошим мобильным телефоном, автомобилем среднего класса, громким уверенным голосом, готовый без проблем решать любые вопросы строительства , постарается получить от Вас хороший аванс. После получения аванса, в лучшем случае пришлет на стройку только что набранных по объявлению в газете случайных людей. После этого его телефон станет недоступным, а он сам неуловимым. Или прораб может исчезнуть после получения первой же оплаты за выполненные работы.

Все, описанные выше, не честные действия могут иметь место , как со стороны частных специалистов и бригад, так и со стороны строительных фирм с громким названием, офисом и секретаршей. Дорогой подрядчик не всегда самый лучший, а дешевые работники заставят Вас потратиться еще.

Советы застройщику — как правильно построить взаимоотношения с подрядчиком

• Заключайте с подрядчиком письменный договор подряда на основе проекта и сметы.
• Договор подряда заключайте на отдельные короткие этапы работ, чтобы можно было быстро избавиться от недобросовестного подрядчика. Угроза с Вашей стороны, отказаться от продолжения сотрудничества, дисциплинирует подрядчика.
• Нанимайте специализированные бригады. Одну — для устройства фундаментов и кладки стен, другую — для монтажа крыши, третью — для установки окон и т.д.
• В договоре подряда четко укажите, что должно быть сделано, в какой срок и размер оплаты.
• В договоре обязательно определите штрафные санкции к подрядчику за нарушение сроков выполнения работ.
• Со всеми обязательно подписывать договор о материальной ответственности за строительные материалы, оборудование и дорогостоящий инструмент.
• Старайтесь избежать уплаты аванса. Предусмотрите договором поэтапную оплату выполненных работ. Оплачивайте только полностью сделанные и принятые вами этапы работы. Не заплаченные деньги — ваш главный инструмент давления на подрядчика.
• По завершении работ выплатите подрядчику не более 90% оговоренной суммы. Оставшиеся 10% заплатите, например, через три месяца, после устранения скрытых дефектов, которые могут быть выявлены за это время. Укажите это условие в договоре.
• Пользуйтесь услугами профессионального инженера технадзора или опытного строителя, которому вы доверяете. Чем может помочь инженер технадзора смотрите в начале статьи. Подрядчики часто используют вашу неопытность в вопросах строительства в свою пользу.
• Старайтесь не выходить за рамки деловых отношений с подрядчиками. Это дисциплинирует подрядчика и не позволит ему манипулировать вами.
• Решительно рвите взаимоотношения с не умелым и не добросовестным подрядчиком. Пойдете у него на поводу, поверите уговорам и обещаниям все исправить — потеряете еще больше времени и денег.
• Продумайте и оговорите с подрядчиком алгоритм контроля и приемки сделанной работы. Инженер технадзора или Вы сами должны обязательно осматривать и принимать результаты скрытых работ, которые затем станут не видимы. Сделали штукатурку – примите. Потом, пусть шпатлюют, тоже примите, и только потом обои. Уложили ламинат – примите. Плинтуса потом. Разрешайте продолжение работ только после устранения недостатков и повторного осмотра.
• Предложения подрядчика по изменению проекта, замене материалов или сделать что-то быстрее и проще не принимайте без обсуждения с проектировщиком и(или) инженером технадзора.
• Если даёте деньги на материалы, то весь материал должен быть куплен сразу на всю сумму. И лежать у вас на месте. А не так, на половину суммы купили, а другую половину как аванс взяли. Мелочевку работник покупает сам. Вы оплачиваете её постфактум! раз в неделю.

Оплата дополнительной работы. Здесь надо чётко различать два варианта. Исполнитель не мог знать. Например, начали копать яму в земле. А оказалось, что там внизу старый фундамент, надо долбить. Тут дополнительные работы логичны. Исполнитель забыл, не учёл, не думал. Например, «забыл» нанести грунтовку под шпатлёвку. Тут однозначно за его счёт. В конце концов он профессионал, а не вы.

Не отдавайте проектирование и строительство дома в одни руки – это должны быть разные, независимые друг от друга специалисты или организации. Конкуренция интересов и мнений этих специалистов позволит Вам выбирать оптимальное решение и избегать не оправданных затрат.

Схема работы заказчика с подрядчиками — проектировщиком и исполнителями. Только такая схема работы позволит вам сэкономить и получить более качественный результат.

Фирм, бригад, частников, предлагающих себя в формате «всё в одном» , которые сами «проектируют» — сами делают, более чем достаточно. Казалось бы, вот оно счастье. НО…

В таком случае возникает очень нехорошее явление, называемое конфликт интересов.

Что нужно исполнителю?

• Построить как можно быстрее.
• Минимальными затраты для себя.
• Заработать как можно больше денег с вас.

Что нужно вам?

• Качественный результат
• Разумные цены

Согласитесь, «разумные цены» очень не слабо конфликтуют с «заработать как можно больше». Да и «качественный результат» не дружит с «быстрее и минимальными затратами для себя».

А теперь представьте соблазн исполнителя. Ведь заказчик «дурак», и слабо понимает. Обмануть его…ну совсем без проблем.

В результате конфликта интересов заказчика и исполнителя — когда «все в одном», имеем и завышенные цены на материалы, и лишние материалы, и очень дорогие цены на монтаж. Да, конечно, более чем в 3 раза — это редкость, обычно переплата всего в 1,8-2 раза.

Не все исполнители соглашаются работать по чужому проекту. Они лучше знают, как надо. Кому поверить, проектировщику или исполнителю — выбирать придется вам.

Строим дом

Только после получения разрешения на строительство, можно приступать к строительству дома.

На участке размечают, руководствуясь чертежом из проекта, место расположения фундамента дома и места ввода в дом подземных коммуникаций — труб водопровода, канализации и системы вентиляции.

Затем роют траншеи и укладывают трубы (или футляры для последующего монтажа в них труб) подземных коммуникаций под фундаментом будущего дома.

Приступают к сооружению фундамента. Для ленточного фундамента копают траншеи необходимой конфигурации и глубины. На дно траншей насыпают и трамбуют песок для устройства подушки. На песчаную подушку устанавливают опалубку, укладывают туда арматуру и заливают в опалубку бетон.

Залитый в опалубку бетон должен схватиться, затвердеть и набрать необходимую прочность для того, чтобы на него можно было ставить стены. Для этого бетон выдерживают в опалубке не менее 20 дней.

Пока бетон фундамента набирает прочность можно выполнить работы по устройству водозаборного колодца, Дело в том, что в результате строительства этих объектов остается довольно много свободного грунта, который надо куда-то девать.

Проще всего этот грунт заложить внутрь фундамента (если нет подвала) для . Или поднять уровень земли снаружи, чтобы обеспечить хороший отток ливневых вод от дома.

Далее выполняют гидроизоляцию фундамента и цоколя, приступают к строительству стен, и крыши дома. После чего вставляют окна, устанавливают входную дверь. Строительство каркаса, коробки дома можно считать завершенным.

На завершающем этапе строительства выполняют и монтаж коммуникаций внутри дома. Делают утепление стен снаружи и отделку фасада.

После этого, можно получить паспорт дома в бюро технической инвентаризации и зарегистрировать объект недвижимости в Регистрационной палате.

Как долго строится дом?

После возведения коробки дома (фундамента, стен, крыши) работы прекращают на несколько, обычно зимних, месяцев. За это время стены и другие конструкции дома должны просохнуть . Из-за потери воды многие строительные материалы сжимаются. Например, особенно сильно сжимаются дерево, пенобетон.

Грунт под фундаментом уплотняется и не всегда равномерно. В результате всех этих процессов дом дает усадку . На стенах появляются небольшие трещины, обычно не опасные для прочности дома. Если отделку стен снаружи и внутри дома выполнить сразу, без перерыва на усадку, то трещины появятся на отделке.

В следующий летний строительный сезон в доме прокладывают инженерные коммуникации, делают бетонные стяжки, штукатурку и покраску стен, монтаж окон. Строительные и отделочные работы опять вносят в дом много влаги. Да и из стен вода испарилась еще не до конца.

По окончании отделочных работ необходимо просушить дом в течении нескольких месяцев. Заселяться и жить в сыром холодном доме не комфортно .

Затем выполняют утепление стен дома снаружи и отделку фасада. Слой утеплителя затрудняет испарение строительной влаги из стен. Если утепление и отделку фасада сделать на ранних этапах строительства, то влага в стенах задержится надолго и может испортить отделку.

Новоселье справляют обычно на третий год с начала стройки.

Как построить дом за один год

Если ждать заселения три года нет сил, то дом можно построить за один год . Но для этого необходимо выбрать соответствующие технологии и этапы строительства.

Например, стены дома выполнить из с кладкой блоков на клей. Стены из крупноформатных блоков возводятся довольно быстро . Тонкий слой клеевого раствора 2 мм. добавляет минимум воды в кладку стены. Газобетон — материал с открытыми порами, легко теряет влагу. Стена быстро высыхает .

Газобетон на всех этапах, пока он не окажется под крышей дома, защищают от атмосферной влаги . При перевозке, хранении на стройплощадке, при кладке в стене укрывают сверху пленкой, оставляя боковые поверхности открытыми для испарения влаги.

Для устройства полов используют или . Изнутри . Эти технологии позволяют выполнить работы быстро и с минимальным количеством растворов, содержащих воду.

Стены из газобетона достаточно теплые для того, чтобы начать жить в доме не дожидаясь их утепления снаружи (если оно предусмотрено проектом). Для утепления стен лучше использовать минеральную вату , хотя это и дороже — стены высохнут быстрее.

Для ускорения сушки и уменьшения влажности в новом доме в вытяжные обязательно устанавливают электрические вентиляторы. Покупают электронный прибор — термогигрометр, для контроля температуры и влажности воздуха в доме. При повышении относительной влажности воздуха в помещениях более 50-60% включают электровентилятор в вытяжном канале вентиляции.

Строительный рынок предлагает и другие технологии строительства быстро возводимых домов. Например, каркасные, из SIP — панелей, из клееного бруса. Но это дома, как говорится, на любителя.

Три подхода к строительству дома — выбери свой

На практике можно видеть три подхода людей к строительству собственного дома .

Первые — строят дом для жизни. Они хотят наслаждаться жизнью в комфорте и уюте построенного дома. Такие хозяева четко планируют сроки строительства, размеры и источники финансирования, привлекают для строительства подрядчиков на всех этапах строительства, выполняют сразу весь комплекс работ по инженерному обеспечению и благоустройству. Дом строится за один - три года.

Вторые - живут для строительства. Начинают стройку по принципу - сегодня залью фундамент, а там видно будет. Эдакие самоделкины, испытывающие кайф от процесса строительства. Дилетанты строительства, которые, тем не менее, по мере сил изучают строительные технологии и стараются делать все сами. Имеют туманные представления о сроках окончания своей стройки, размерах и источниках денег, которые необходимы для строительства. Их строительное хобби растягивается на десятилетия.

Существует, естественно, и золотая середина , когда разумное участие в строительстве членов семьи и родственников, изучение строительного рынка и подбор строительных технологий и материалов, эффективных именно для вашей стройки, а также квалифицированный контроль работы подрядчиков, позволяют заметно сократить стоимость строительства, не растягивая существенно его продолжительность.

Бюджет стройки рассчитывайте, ориентируясь на стоимость строительства одного квадратного метра полезной площади в 1000 USD (под ключ с благоустройством). При активном собственном участии в строительстве эту сумму можно уменьшить на 20-40%.

Определите приемлемые для вас сроки и источники финансирования стройки.

Помните, самые выгодные инвестиции не в недвижимость, а в собственное здоровье и развитие, в здоровье, воспитание и развитие детей.

Здоровая, дружная семья, успешные дети - лучший капитал!

На участке какого размера строите дом Вы?